Sahibi olduğu arsayı, belli sayıda daire ve dükkan karşılığı müteahhide veren, binlerce kişi var. Bunlar, inşaat bittiği zaman daha önce anlaştıkları sayıda, daire ve dükkanın sahibi oluyorlar.

Buraya kadar sorun yok. Ancak, daire ve dükkanları satmaya başladıklarında, olayın ‘ince noktaları’ gündeme geliyor. Sözünü ettiğimiz ince noktalar, tahmin ettiğiniz gibi, olayın ‘vergi boyutu’ ile ilgili...

4 YIL İÇİNDE SATIŞ

Arsanın, satınalma tarihinden itibaren, 4 yıl içinde müteahhide verilmesi olayında, daire ve dükkanların yine bu süre içinde, ‘kat irtifakı kurulmuş’ ya da tamamlanıp ‘iskanı alınmış’ durumda satılmasından doğan kazanç ‘değer artışı kazancı’ olarak vergilendiriliyor (GVK Mük. Md. 80/6). Ancak, vergilendirme yapılabilmesi için, ortada vergiye tabi bir kazancın bulunması gerekir.

Kazancın hesaplanması sırasında, arsanın iktisap (edinme) bedeli (gayrimenkulün elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere) Devlet İstatistik Enstitüsü’nce belirlenen, TEFE’deki artış oranında artırılır. Böylelikle satış tarihi itibariyle, arsanın gerçek maliyeti bulunur.

Bu maliyet, aynı zamanda, müteahhitten alınan daire ve dükkanların maliyetini ifade eder. Arsa payı esas alınmak suretiyle, her bir daire ve dükkanın maliyeti bulunur (GVK Mük. Md. 81/son). Satış tutarı ile kıyaslama yapıldığında, 2005 yılında 13 bin YTL’yi aşan bir kazanç varsa, 1-15 Mart 2006 tarihinde, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir.

4 YILDAN SONRA SATIŞ

Arsa karşılığı alınan daire ve dükkanın, dört yıl geçtikten sonra satılması olayında, vergilendirme yönünden, Danıştay’ın ve Maliye’nin görüşleri farklıdır.

1. Danıştay’ın Görüşü

Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun (Dn. VDDK) bir Kararı’na göre; 1988 yılında alınan arsanın, 1993 yılında müteahhide kat karşılığı verilmesi ve 1994 yılında ‘kat irtifakı’ kurulan bağımsız bölümlerin, 1998 yılında satılması olayında vergiye tabi bir kazanç yoktur. Bir kişinin arsası karşılığında kat sahibi olması, servetin biçim değiştirmesi olduğundan dairelerin arsanın iktisap tarihinden itibaren dört yıl geçtikten sonra satışından elde edilen kazanç, değer artışı kazancı olamaz (Dn. VDDK’nın, 25.06.2004 tarih ve E. 2004/51, K. 2004/80 sayılı Kararı’nın tam metni için Bkz. Yaklaşım Dergisi, Ağustos 2005, s. 285-286).

2. Maliye’nin Görüşü

Maliye Bakanlığı’nın konuya bakışı, Danıştay’dan çok farklı...

Maliye Bakanlığı’na göre, dört yıllık süre geçse dahi ‘yıl içinde birden fazla’ ya da ‘arka arkaya her yıl bir satışı’ devamlılık olarak kabul edip, elde edilen kazancı ‘ticari kazanç’ olarak nitelendirmektedir (Maliye Bakanlığı’nın 08.02.2005 tarih ve 40/4006-845/5905 sayılı Özelgesi, Bkz. Yaklaşım Dergisi, Ağustos 2005, s. 290).

Maliye Bakanlığı’nın bu görüşüne göre; bina dört yıllık süre geçtikten sonra, yüksek bir bedelle, toplu halde satılırsa, vergiye tabi bir kazanç olmayacak. Aynı bedelle ya da daha düşük bedelle birden fazla kişiye satılırsa, ‘ticari kazanç’ elde edilmiş sayılacak. Maliye’nin bu görüşüne göre, arsa karşılığı edinilen dairelerden ikisi, 30 yıl hatta 50 yıl sonra da satılsa ‘devamlılık’ sayılıp, ticari kazanç hükümlerine göre vergi alınacaktır ki pratikte bu mümkün değil.

Burada, Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu, Danıştay’ın vergi ile ilgili dört ayrı dairesinden oluştuğundan, Dn. VDDK Kararı önemlidir. Ancak böylesine önemli bir konunun, vergi yasaları değiştirilirken hiçbir duraksamaya meydan vermeyecek şekilde, yeniden düzenlenmesinde yarar var.