İstanbul’un, İstiklal Caddesi’nden sonra en gözde caddesi olan Bağdat Caddesi’nde kiralar ve emlak fiyatları son yıllarda baş döndürücü bir hızla yükseldi..

100 metrekare daire fiyatının 400-500 bin doları bulduğu caddenin en gözde bölgesi olan Suadiye ışıklar ile Şaşkınbakkal ışıklar arasında 100 metrekare mağaza 15-20 bin dolara çok rahat kiralanıyor. Emlakçılar, "Caddenin popülaritesi giderek artıyor. Daha önce gidenler bile geri dönmeye çalışıyor" diyor.

Bağdat Caddesi, İstanbul’un en gözde mekanlarından biri olmaya devam ediyor. Caddenin en değerli yerinde adeta kiraların ve emlak fiyatlarının yanına yaklaşılmıyor. Üstelik kiralık iş yerlerinde 200 bin YTL ile 600 bin dolar arasında devir paraları (hava parası) gündeme geliyor.

Suadiye’de faaliyet gösteren Century 21 Atahan emlak ofisinin brokeri Necdet Bulut, bölgede 18 yıldır emlakçılık yaptığını belirterek, "Bağdat Caddesi’nde birinci derece değerli olan yer Suadiye ışıklarla Şaşkınbakkal ışıklar arası. Şaşkınbakkal ile Ethemefendi ışıklar arası da ikinci derecede değerli. En değerli bölgede 100 metrekare mağaza 15-20 bin dolara rahatça kiralanıyor" dedi.
Hava parası da cabası

Suadiye ışıklarda 40 metrekare yeri bile, 1.5 yıl önce 12 bin 500 YTL’ye kiraladıklarını ifade eden Necdet Bulut, "Şu anda orasının kira değeri daha da artmıştır. 12-13 bin dolar olabilir" diye konuştu. Cadde üzerinde kiralık iş yerlerinin yüzde 80’inde banka, kafe ve giyim mağazalarının yer aldığını ifade eden Necdet Bulut, "Geri kalan yüzde 20’de ise diğer işletmeler yer alıyor. Cadde zaten kafeler, banka şubeleri ve giyim mağazaları ile anılır" dedi. Bulut şöyle devam etti:

"Kiralamada devir parası da söz konusu. Bu rakam minimum 200 bin YTL ile 600 bin dolar arasında değişir. Metrekareye göre... 250 metrekare kafe, 1.5 ay önce bir başka emlak firması aracılığıyla devrolundu. 580 bin dolar hava parası (devir ücreti) alındı. Aynı tarz bir işletme oluyor. Kirası da, 24 bin dolar idi. Bağdat Caddesi’ne ikinci binadaki 4 katlı 500-600 metrekarelik bir mağazayı bile 40 bin Euro’ya kiraladık. En değerli kesimde 3+1’lik ofis katının kirası 3-4 bin YTL civarı. Ben de 1.5 yıl önce cadde üzerinde 4+1 yere 2800 YTL kira veriyordum. Bugün, Suadiye ışıklarda bir yer var; 3’üncü katta. 150 metrekare, 4+1’lik bir yer. Kirası 3 bin YTL, üstelik içi de masraf istiyor. Banka şubelerinin kirası minimum 15 bin dolar. Emlak sahipleri de zaten 150 metrekare bir yeri, 20 bin dolardan aşağı vermek istemez. Bazıları bankaya daha yüksek rakam istiyor. Mesela, mağazaya 20 bin istiyorsa bankaya 25 bin dolar istiyor. Pazarlıkla, biraz aşağı çekilir. Böyle bir yer genelde istenen rakamın 3-4 bin dolar altına gidebilir. Minimum indirim oranı yüzde 10. Yüzde 15’i de bulabilir."
Birinci katlar düzayak

Pyramid Gayrimenkul’ün sahibi Davut Kutlay da, Suadiye-Erenköy arasında dükkanların da ofis katlarının değerli olduğunu doğrulayarak, cadde ile birkaç sokak içeride yüzde 40’a varan fiyat farkı oluştuğuna dikkat çekti. Kutlay, "4 katlı binaları baz alırsınaz, birinci ikinci katlar düzayak sayılmaya başladı. Birinci katta üst katlara nazaran 2-3 kat fazla kira alınır. Mesela Erenköy’de Beymen’in bulunduğu bölgede 1. kat kirası 5 bin dolar. Araya 2-3 kat koyun, 4’üncü kat 2 bin dolar" diye konuştu. Kutlay, bazı mağaza sahiplerinin 750 bin dolar hava parası istediğine dikkat çekerek, "Bence bu rakam çok yüksek" dedi.

Bağdat Caddesi, özellikle Anadolu yakasında oturanların en gözde alışveriş mekanı. Emlakçılar, "Burasının popülaritesi hiç bitmiyor. Geçmişte gidenler bile geri dönmeye çalışıyor. Dönüş yapamasalar da hafta sonları, akşamları gezmeye geliyorlar" diyor.
Ederinden çok istenen yere ’sarı kart’ diyoruz

Pyramid Gayrimenkul’ün sahibi Davut Kutlay, "Bazı emlakçılar portföy kapmak için yüksek fiyattan satış yapabileceğini söylüyor. Bizim elimizden de portföy alıyorlar. O fiyata satılamayınca, fiyatta indirime gidiliyor. ’Ben 400 bin dolar istiyordum ama 350’ye düştüm’ deniyor. Sen zaten, o kadar etmezken o fiyatı istemiştin. Değerinden fazla istenen emlağa biz ’sarı kart’ diyoruz. Emlakçıların tabiri bu" dedi. Bağdat Caddesi’nde 100-120 metrekare bir daireye, sıfır binada 350-400 bin dolar istendiğini, sahile doğru bu rakamın 500 bin dolara çıktığını ifade eden Davut Kutlay, şöyle devam etti: "Bu fiyatlara ulaştık ama bana göre bu şişik bir rakam. Kurdaki oynamalar yüzünden zarar ettiğini düşünenler fiyatı da değiştiriyor. Melesa dolar 1.30 YTL iken, 300 bin dolara satıyorsa, bugün dolar 1.20 YTL ise, zarar ettiğini düşünüyor ve fiyatı 330 bin dolara çekiyor. Biz, yüksek fiyat istenen yerlerle irtibatı da kesmiyoruz. 15-20 günde bir arar, fiyatta düşüş olup olmadığını sorarız."
Birinci katlar iş yerine dönüşüyor

Bağdat Caddesi üzerinde birinci katların bir süredir mağazaya çevrilmeye başladığını bildiren Century 21 Atahan ofisi yöneticisi Necdet Bulut, "Ancak bunun için bina yönetimi ile veya bina sakinleri ile mutabakata varmak gerekir. Mesela, bina yönetimine bir ücret ödenir. Mağazalar, binadaki insanlarla anlaşıp, her ay binadaki insanlara bir rakam verir. Kullanım alanlarına göre 1-2 bin YTL gibi" dedi. Bulut, birinci katta, mağazanın devamı gibi tutulan bir yerle 3-4’üncü katlardaki ofislerin kirası arasında kira farkının 3 katı bulabildiğini ifade etti.
Güneşin konumu bile etkili olur

Pyradim Gayrimenkul’ün sahibi Davut Kutlay, "Bağdat Caddesi’nde güneşi alma duruma göre bile kirada, değerde değişiklik olabilir. Yazın öğleden sonra sağ taraf güneş alır. Güneşin bu konumu bile dükkan rayiçlerini etkiler" diyor. Kutlay, "Suadiye ışıklar ile Erenköy ışıklar arasında 100 metrekare daire fiyatı 400 bin doları bulur. Caddebostan ışıklar-Çiftehavuzlar arası ise yüzde 25-30 daha düşük. Feneryolu, Kızıltoprak’ta ise bir yüzde 10 daha değer kaybı olur" ifadelerini kullanıyor.
Masraflı mağaza için  150 bin $ kira istiyorlar

Bağdat Caddesi’ndeki kiralar ve emlak fiyatları emlakçıları da şaşkına çevirdi. Emlakçı Davut Kutlay, şu ifadeleri kullanıyor: "Şaşkınbakkal, Suadiye gibi en değerli noktalarda 10 bin dolara kiralanan bir dükkan, caddenin daha az ilgi gören yerinde 5 bin dolara kiralanabilir. Ancak bir firma düşünün; 10 bin dolarlık yerden de dükkan kiralasa, 5 bin dolarlık yerden de kiralasa, satış fiyatı aynı olacak. Buna rağmen firmalar en değerli noktada yer almak istiyor. Suadiye’de 600 metrekare yere, 50-60 bin dolar kira, minimum da 300 bin dolar hava parası ödersiniz. Şaşkınbakkal’da metruk bir yer var. 600-700 metrakere kullanım alanı var. Masraf istiyor. Buna rağmen istenen kira 150 bin dolar. Bana göre gerçekçi rakam 75-80 bin dolar. Bazı mal sahipleri rakamı tavandan belirler. 3 liralık bir yere 5 isteyebilir. Ama yeri gelir 4’e de verir.."