Hükümet, büyük kentleri gecekondulardan kurtarmak ve depreme dayanıksız yapıların yerine kaliteli konut üretmek üzere tam bir seferberliğe hazırlanıyor. TBMM gündeminde bulunan iki yasa tasarısıyla, Ankara Esenboğa yolunda belediyeyle Toplu Konut İdaresi (TOKİ) tarafından uygulanan kentsel dönüşüm projesi tüm Türkiye'ye yaygınlaştırılacak.

Birinci ve ikinci derece deprem bölgelerinde gerçekleştirilecek dönüşüm projeleri, beş yıl boyunca her türlü vergiden muaf tutulacak ve bu projelere, o ildeki vergi gelirlerinin yüzde 10'una kadar kaynak aktarılacak. Bu da sadece İstanbul'da yapılacak dönüşüm projeleri için, beş yıl boyunca bütçeden yılda yaklaşık 5.5-6 milyar YTL kaynak aktarılması anlamına geliyor.

Ankara'da 18 bin konut
Ankara'nın protokol yolu olarak da bilinen Esenboğa Havalimanı yolu güzergahını gecekondulardan kurtarmak amacıyla hazırlanan Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Kanunu 2004'te TBMM'de yasalaştı. Yasa çerçevesinde bugüne kadar, bölgedeki gecekonduların yıkımı ve molozlardan temizlenmesi işlemi tamamlandı. Ankara Büyükşehir Belediyesi ve TOKİ işbirliğiyle bölgede inşa edilecek 18 bin konutluk proje için 1 Aralık'ta ihale yapılacak. Projeyle konutların yanı sıra otel, alışveriş, kongre ve sağlık merkezleri, göletler ve kafeteryalar inşa edilecek.

Anahtar kurum TOKİ
Hükümet, Ankara'daki bu projeyi ülke geneline yaygınlaştırmak için iki ayrı yasa hazırlayarak TBMM'ye sundu. Meclis gündeminde bulunan 'gecekondu Kanunu'nda değişiklik yapılmasına dair kanun tasarısı', 775 Sayılı Gecekondu Kanunu uyarınca halen Bayındırlık Bakanlığı'nda bulunan gecekondu önleme projeleri üretimi ve uygulamasına ilişkin tüm yetkileri TOKİ'ye devrediyor. 'Bayındırlık Bakanlığı'nın bu konuyla ilgili birimleri de TOKİ'ye devredilecek.

TOKİ bir yandan halen Hazine'ye veya diğer kamu kurumlarına ait araziler üzerinde inşa edilmiş gecekonduları yıkarak, diğer yandan da Hazine'den, belediyelerden ve Milli Emlak'tan alacağı araziler üzerinde gecekondu dönüşüm projeleri uygulayacak. Meclis gündeminde bulunan ikinci yasal düzenleme olan 'dönüşüm alanları kanunu tasarısı' ise, İstanbul başta olmak üzere, depreme dayanıksız ve kaçak yapıların arttığı bölgelerde dönüşüm projeleri geliştirmek üzere öncelikle belediyelere geniş yetki veriyor.

GYO'lar kurulabilecek
Belediyeler, kaçak yapıların yoğunlaştığı alanlarda ya da kendi belirleyecekleri bölgelerde, genişliği 50 bin metrakereden az olmamak üzere, dönüşüm alanları ilan edecek. Dönüşüm alanları konusunda geniş yetkilerle donatılan belediyeler gerekli hazırlıkları tamamladıktan sonra projeyi uygulama aşamasında TOKİ ile işbirliğine gidecek. TOKİ de halen birçok kentte uygulanan hasılat paylaşımı başta olmak üzere çeşitli modellerle projeleri müteahhitlerle gerçekleştirecek.

Her proje için bir bütçe oluşturulacak. Yurtiçi kaynakların yanı sıra yurtdışından da kaynak sağlanabilecek. Projeler için gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO) kurulabilecek veya bu tür şirketlerle ortaklığa gidilebilecek.

Dönüşüm alanlarına ilişkin sözleşmeler, tescil işlemleri, döner sermaye ücretleri dahil tüm ücretler ve bedeller, düzenlenecek belgeler, plan-projelerle inşaat, tapu ve kadastro işlemleri dahil her türlü işlem, beş yıl süreyle katma değer vergisi ve özel tüketim vergisi dahil her türlü vergi, resim, harç ve bedellerden muaf olacak. Bu muafiyet, yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesiyle sona erecek.

Aslan payı İstanbul'a
Dönüşüm alanları toplamı 500 hektarı aşan (5 bin dekar) belediyelere, dolayısıyla belediye adına projeyi yürüten TOKİ'ye, beş yıl süreyle bir ve ikinci derece deprem bölgelerinde yüzde 10'u, diğer bölgelerde yüzde 5'i aşmamak üzere Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenecek oran doğrultusunda o ildeki genel bütçe vergi gelirlerinden pay verilecek. Maliye Bakanlığı, hesaplanacak payı, ertesi ayın sonuna kadar bu amaçla açılacak hesaba aktaracak.
Öncelik, şiddetli deprem beklenen İstanbul'da olacak.

Türkiye'nin 2007'deki toplam vergi gelirleri hedefi, mahalli idare payları dağıtıldıktan sonra 137 milyar YTL. İstanbul'un vergi gelirlerindeki payı, yıllara göre yüzde 40-45 arasında seyrediyor. Bu durumda, İstanbul'da uygulanacak dönüşüm alanları 5 bin dekarı aştığında, projelerin hayata geçirilebilmesi için beş yıl boyunca bütçeden yılda yaklaşık 5.5-6 milyar YTL tutarında kaynak aktarılacak. Beş yılın sonunda İstanbul için sadece bütçeden aktarılacak toplam kaynak 27.5-30 milyar YTL'yi bulacak.

Dönüşüm nasıl olacak?
Dönüşüm alanlarındaki projeye uymayan yapılar yıkılacak ve sahiplerine kamulaştırma bedeli ödenebileceği gibi arsası belediyeye ait başka bir arsayla takas edilecek. İsteyen bina sahiplerine ise, projeden ücretsiz konut veya dükkan verilecek. Gerekirse inşaat bitinceye kadar konut tahsisi ya da kira yardımı yapılacak.

Dönüşüm alanlarında değerleme yöntemi de uygulanabilecek. Buna göre, bölgeki hak sahiplerinin mevcut konutları veya işyerlerinin değeriyle proje sonrası inşa edilecek konut veya işyerlerinin değeri hesaplanacak. Yatırım ve katkı payları düşüldükten sonra oluşan değer üzerinden paylı veya tam hisse olarak bağımsız konut-işyeri verilecek. Projeye finansman sağlamak amacıyla mevcut hak sahiplerinin konut ve işyerlerine ek olarak yapılacak diğer konutlar veya alışveriş merkezleri satılarak gelir yaratılacak. Finansman gücü yüksek yerli yabancı firmalara inşaat işleri kat karşılığı verilebilecek.