Emlak GYO Genel Müdürü Feyzullah Yetgin, "Evet faizler yüksek, ama doğru evi bulan ve bedelini ödeyebilecek durumda olan şimdi alsın. Faiz düştüğünde aynı fiyat bulunur mu bilmem" dedi.
     
     Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (Emlak GYO) Genel Müdürü Feyzullah Yetgin, şirketin elinde 2.5 milyon metrekareye yakın arazi stoğu olduğunu belirterek, "Tabii bununla yetinmeyeceğiz. TOKİ'nin satışa çıkardığı arsalara da talip olabiliriz" dedi.
     
     Yetgin, şu anda faaizler yüksek görünmekle birlikte doğru projede, aylık gelirle ödenebilir bir ev bulanların faizlerin düşmesini beklememesi gerektiğini vurgulayarak, "Önemli olan hesabını doğru yapmaktır. Yoksa faizler düşünce konut fiyatları da aynı kalmıyor ki" diye konuştu. Yetgin, 2007 yılına ilişkin şu değerlendirmeleri yaptı
     
Sizi bu yıl da geçtiğimiz yıl olduğu gibi pek çok projede görecek miyiz?
  Elimizde 2.5 milyon metrekareye yakın arazi stoğu var. 2007'de bunun ne kadarı ihale edilir şu anda bir şey söyleyemem. Ama sadece bu arazi stoğu ile hareket etmiyoruz, TOKİ'den de alabiliriz.
     
     TOKİ, 70 belediye ile kentsel dönüşüme yönelik imzalar attı. Biz de bunun içinde olabiliriz. Ama A.Ş olduğumuz için daha çok kar odaklı olmamız gerekiyor. Çerkezköy'de 3 bin konutluk arsa stoğumuz var. Çorlu'da da orta gelir grubuna yönelik projelerimiz olacak.
     
Kurumsallaşamayan yok olur
Mortgage sistemi işlemeye başladığında müteahhit firma seçiminde kriterler değişir mi sizce?
  Konut sektörünün arz tarafında, Mortgage sisteminin işlerlik kazanması ile kurumsallaşma da artacak. Aksi halde gerek uluslararası yatırımcıların ilgisi, gerekse finans kurumlarının kredi verme kriterleri anlamında kurumsal olmayan oyuncular, zaman içinde tasfiye olacak veya küçük ölçekli kalacak.
     
     Konut finansman yasasının, proje halinde olan konutlara da kredi imkanı sağlaması noktasında, yasanın ilgili maddesine baktığımızda finans kuruluşunun 1 yıl süre ile sorumlu olduğunu görüyoruz. Bu nedenle finans kuruluşları her projeye kredi sağlayamayacak, seçici olacak.
     
     Genel bir kural olarak rekabetin giderek arttığı dünyada gelişen teknolojiye, modern yaklaşımlara uyum sağlayamayan şirketler varlıklarını devam ettirmekte zorlanacak. Son yıllarda TOKİ tarafından yürütülen toplu konut inşaatları işi yapan yüzlerce inşaat şirketi ve taşeronların TOKİ kontrolünde ve ilgili mevzuatlar çerçevesinde, kurumsallaşma ve standartlarını artırma yönünde önemli yol kat ettiklerini görüyoruz.
     
     TOKİ'nin proje ortakları, inşaat firmaları ile ilgili yapmış olduğu derecelendirme çalışması sonuçlarına göre firmaların başarı düzeyleri ortaya konulmakta ve şeffaf olarak paylaşılıyor.
     
     Bu kriterler ile puanlamaların ilgili firmalarla paylaşılması firmaların eksik yönlerini geliştirmesine katkı sağlayacak ve uzun vadede sektörün kurumsallaşmasına katkıda bulunacak.
     
     Sonuç olarak, gayrimenkul sektörünün, proje geliştirme, proje yönetimi, değerleme, maliyet yönetimi, güvenlik, uygulama kontrolleri gibi konularda sürekli eğitim ve gelişim içinde olması büyük ölçekte inşaat firmalarını daha rekabetçi bir konuma taşıyacaktır. Ülkemiz ekonomisinde önemli bir yer tutan inşaat sektörünün kayıt içine alınarak, kurumsallaşması ve standartlarının artırılması zaman içinde mümkün olabilecektir.
     
Arz yetersiz kalınca fiyat yükselir
Siz Emlak GYO olarak bu durgunluk döneminin aşılması için yeni bir teklifle gittiniz mi müşteriye?
  Son 6-7 ayda durgunluk yaşandı sektörde. Bu durgunluğu aşmak için kurum olarak ortaklarımızla birlikte vade yaptık. Bu, birçok operasyonel yük de getiriyor. Aylık bazda taksitleri takip etmek bile ciddi bir operasyonel yüktür. İsteriz ki konut satılsın, finans kuruluşu bizim paramızı versin, ideali bu.
     
Peki şu anda ev almak isteyenler 2008'i beklesin mi?
  Ertelemenin anlamı yok. DPT ve DİE verilerine baktığımızda yılda 300-600 bin konut üretilmesi gerekiyor.
     
     Arz tarafı bunu karşılayamadığı için, fiyatlar yükseliyor. Bazı lokasyonlarda aşırı yükselme kaçınılmaz. İnsanlar çok objektif şekilde, kendi nakit akışını uzun vadeli çok iyi tahlil etmek zorunda.
     
     Ondan sonra buna uygun konut projesi ne olabilir, ona baksın. Erteledikçe dediğim sebeplerle, faiz oranları düşer gibi dururken fiyat artışı daha fazla olabileceği için maalesef taksit tutarları da artacaktır. Sabit gelirli ise kişi, maaşlar da o oranda artmadığı için o makas giderek açılıyor. Onun için doğru projeyi buldularsa ertelemenin bir anlamı yok.
     
Orta gelirliye proje yapılıyor
  Sizin başka bir misyonunuz daha var, KEY hesapları gibi örneğin. Evet, KEY (Konut Edindirme Yardımı) hesaplarının nakit veya hisse senedi olarak hak sahiplerine ödenmesine yönelik bir yasa var.
     
     Bu miktar portföy büyüklüğümüz olan 4 milyar YTL'nin yüzde 61'i, yani 2.4 milyar YTL. 500 bin hak sahibi var. Yani, bu projelerle elde ettiğimiz kaynakları KEY hesaplarının tasfiyesinde nakit ödeme olarak kullanacağız.
     
     Şimdi İstanbul, Ankara ve İzmir'de değerli arsalar üzerinde 43 bin konut inşa ediliyor. Bu arsalardan Emlak Konut'a ayni sermaye olarak KEY hesapları karşılığı konanlar var. TOKİ'nin elinde Emlak Bankası'nın kapanmasını müteakip devredilen araziler var. 43 bin konutta yaklaşık 25 bin konutun inşaatını biz yapıyoruz.
     
     Çerkezköy Kapaklı'da 35-70 milyar fiyat aralığında bin 160 konut yaptık orta gelir grubu için. Lüleburgaz'da da devam eden orta gelir grubuna yönelik bir projemiz var. Son 4 yılda 25 bin konutluk projemiz var. Arsa ekspertiz değerine göre 1'e 3'ün üzerinde verimlilik yakaladık burada.
     
'2007'de hareket olması faiz oranlarına bağlı'
  2007 nasıl bir yıl olacak sizce? Bu yıl konut satılabileceğini bekliyor musunuz? Geçtiğimiz iki yıl içinde arz edilen konutlar daha çok üst gelir grubuna hitap ediyor. Bu stoklar erimeli. Talebin yoğun olduğu, aşağı gelir gruplarına inmek gerek.
     
     Üst gelir grubu doyum noktasında. Artık potansiyelin yüksek olduğu alanlarda proje geliştirilmeli. Gelişmeler de o yönde. Proje geliştiriciler 1000 dolara yakın metrekare fiyatına yönelmeye başladı.
     
     Arazi sıkıntısı var bu noktada. Mevcut projeleri alabilecek gelir grubu, faizler küçük miktarda düşmeye başladıkça kredi kullanıp, ihtiyacı varsa veya az miktarda da olsa yatırım amaçlı almaya devam edecektir. Ama talebin yoğun olduğu kesim için şu anki ortam pek müsait değil.
     
     Kredi taksidinin, gelirin yüzde 30'unu aşmaması gerek. Bu da ayda bin 500 YTL ödeyebilecek gelir gerektirir. 2007'de hareket olur fakat faiz oranları 1'lere yaklaştıkça -ki ekonominin gerçekleri var- canlanmayı daha çok görürüz. 2005'te faizlerde yaşanan sert düşüş yine sert bir şekilde geri döndü.
     
     Çünkü konut finansmanı dediğimizde, fon kaynaklarının talep edenlere transferi mekanizmasını kastederiz. Fon kaynaklarının maliyeti düşmedikçe kredi kullananların artması mümkün değil.
     
     Mutlaka yabancı fonlar da girmeli. Yasanın çıkması çok iyi oldu. Yabancının kendini güvende hissedebileceği yasal altyapı sağlandı. 2008'de faizlerin düştüğü, projelere talebin yoğun olduğu fiyat aralığına yaklaştığı bir dönem görürüz diye umuyorum.
     
500 milyon YTL'lik tahsilat yapıldı
Son iki yılda parasal değer olarak Emlak GYO projelerinde ne kadarlık satış sağlandı?
  Şu ana kadar 2004 ortasından itibaren 500 milyon YTL tahsilat yaptık. Bu, bizim payımız. Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve Emlak Konut olarak bugün itibariyle 226 bin konuta ulaşıldı.
     
     Bunun yüzde 82'si alt ve orta gelir grubuna hitap eden projelerden oluşuyor. 43 bini arsa satışına yönelik gelir paylaşımı modeliyle yaptığımız işler. Bunların arsa ekspertiz değeri 1.2 milyar YTL.
     
     Bu projelerden beklediğimiz asgari TOKİ ve şirket payı 2.850 milyar YTL. Bugüne kadar yaklaşık 1.5 milyar YTL'si tahsil edildi. Bunlar idare payıdır hep. Bu rakamlar güncellenen rakamlardır.
     
     Beklediğimiz toplam idare ve şirket payı 4.5 milyar YTL. 1.2 YTL'lik arsa karşılığında 4.5 milyar YTL idareye gelir olacak. Bunun 1.5 milyarını tahsil ettik. Arsa olarak satsaydık, 1.2 milyar YTL ekspertiz değeri biçilen yerleri en fazla 1.5 milyar YTL'ye satabilirdik