Çek Başbakan Yardımcısı Martin Jahn’ın 3 Ekim’den bir hafta önce Türkiye’ye gerçekleştirdiği ziyarette, önemli uyarılarından birisi, AB’nin serbest dolaşımın ertelenmesi benzeri derogasyonlarına karşılık, Türkiye’nin de derogasyonları olması gerektiğiydi.

Kendi ülkesi için örnek verdiği derogasyonlardan birisi, 10 yıllığına AB vatandaşlarının Çek Cumhuriyeti’nden gayrimenkul satın almalarının yasaklanması idi. Gerçekten de, AB ile müzakere sürecine giren ve ardından bu süreci üyelikle tamamlayan ülkelerde, gayrimenkullerin metrekare değerinin önemli bir artış gördüğü bir gerçek. Bu nedenle, Türkiye’de henüz gayrimenkul fiyatları bu ölçüde prim yapmadan, iyi fiyattan konut sahibi olmak anlamında hem yerli, hem de yabancı yatırımcıda bir telaş gözleniyor. Nitekim, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün verileri, yılın ilk 9 ayı sonunda, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 15,3, 2003 yılının ilk 9 ayına göre ise yüzde 46 artmış durumda. Yani, 571 bin 695 adet gayrimenkul el değiştirmiş ve 21.6 katrilyon liralık bir satış işlemi gerçekleşmiş.

Özellikle, yabancıların gözde gayrimenkul yatırım merkezlerinden birisi olan Antalya’da yılın ilk 9 ayında 36 bin 855 adet konut satıldığı gözleniyor. Keza, Bodrum’da da yabancıların gayrimenkul taleplerinin olağanüstü artması nedeniyle, bölgede yabancılara konut satışlarının durdurulduğu ifade edilmekte. Özellikle, emlak satışların İstanbul’da olağan üstü bir rekor kırdığı, 155 bine yakın emlağın el değiştirdiği ve 9.5 katrilyon liralık satış işlemi gerçekleştiği vurgulanmakta. Yani, üretim aşamasındaki pek çok gayrimenkul bile şimdiden kendine alıcı bulmuş durumda. Konut bazlı bu ilginin, sırasıyla ticari gayrimenkullere de, alış veriş merkezlerine, plazalara da sirayet edeceği bekleniyor.

Bu alım dalgasının 3 Ekim öncesi hızlanmasının iki nedeni öne çıkmakta. Yerli yatırımcı için, 3 Ekim’de bir aksilik olması halinde, bir daha bu kadar düşük faiz ve uzun vadeli konut kredisi olmayabileceği ihtimali ile, fırsattan yararlanma güdüsü. Bir kısım yerli ve yabancı yatırımcı için ise, 3 Ekim’de müzakerelerin resmen başlaması ihtimaline bağlı olarak, konutların daha prim yapmadan satın alınması dürtüsü. Sonuç olarak, bankacılık sektöründe, şube personelinin yetişmekte zorlandığı bir kredi talebi kendisini göstermekte. Ve, bu talep sonuç olarak satış adet ve tutarlarına da yansımış durumda.

Konut kredileri talebi daraltacak
Ancak, konut kredilerindeki bu yüksek talebin iki önemli sonucu olacağı da ifade edilmekte. Birincisi, söz konusu konut kredilerini, vade sonuna kadar kullanmak amacıyla değil, satın aldığı gayrimenkul prim yaptığı anda satma niyetinde olanların, bu beklentilerinin gerçekleşmemesi durumunda, konutları bankalara iade edecekleri gerçeği. İkincisi ise, söz konusu gayrimenkul kredileri nedeniyle ailelerin yüklenecekleri düzenli ödemeler nedeniyle, aile yaşamının pek çok alanından yapılacak tasarruflar. Yani, otomobil, hazır giyim, beyaz eşya ve elektronik eşya sektörlerinde gözlenecek talep daralması.

Bu nedenle, 1,5-2 yıl içerisinde, belirli sayıda gayrimenkulün bankalara geri döneceği ifade ediliyor. Bunun yanı sıra, 2006 yılının ilk yarısında yukarıda saydığımız sektörlerde olası talep daralmasına hazırlıklı olunması tavsiye edilmekte. Nitekim, hazır giyim sektörünün ihracatı yüzde 7 artmış olmasına rağmen, üretiminin yüzde 14 daralmış olması, zaten iç pazara yönelik ciddi sıkıntılar olduğunu göstermekte. Bu nedenle, belirli sektörlerin talep daralması ihtimaline bağlı olarak, üretim ve stok hedeflerini gözden geçirmelerinde yarar var. Ancak, herkes evlerine yerleştikten sonra, söz konusu sektörlerde yeniden bir talep patlaması, özellikle aile tipi otomobillerde bir talep patlaması yaşanacağı hatırlatılmakta. Şimdi konut almayan, 3 yıl sonrasını beklesin.