Dilimizde çok bilinen bir deyiş vardır; “dünyada mekan, ahiret de iman” diye.. Mekandan kasıt insanların başını sokacakları bir ev sahibi olabilmeleridir. Biz ahiret işini din adamlarına bırakıp, 2006 yılının ilk yarısında çıkarılması düşünülen konut finansman sistemine ilişkin yasa tasarısı ve bunun uygulanabilirliliği hakkındaki görüşlerimizi belirtmeye çalışalım.

Yurtdışında ve ilginçtir halkımızca da ''mortgage'' olarak bilinen konut finansman sistemi, özü itibariyle kişilerin konut alımlarını uzun vadeli, kira öder gibi düşük tutarlı aylık taksitlerle gerçekleştirmesini sağlayan bir modeldir.

Bu modelin etkin çalışmasının olmazsa olmaz koşulu, ekonominin istikrara kavuşmasıdır. Ekonominin istikrara kavuşması da yeterli olmayıp, istikrarın ileriki dönemde de korunup, daha iyiye gideceğinin sinyalinin verilmesidir. Zira, bireylerin ortalama 10 yıl vadeli borçlanma işine girdiği düşünülürse, kısa süreli bahar havasının konut finansman sisteminde istenilen hacmin sağlanmasına katkısının yetersiz olacağı açıktır.

Ruhsat şart
Sistemde etkinliği sağlamanın ikinci koşulu; ticarete konu olacak konutların imarının ve inşaat ruhsatının olması gerekliliğidir. Kısacası ipotek alınacak gayrimenkullerin tapusu olmalıdır. Çünkü, konut finansman modelinde her işlem kayıtlı ekonominin kuralları çerçevesinde işler.
Üçüncü koşul, alım satıma konu olacak taşınmazların değer tespitinin (ekspertiz işlemi) sağlıklı yapılması şartıdır. Doğru değer tespiti, kredilendirme ve kredinin sorunlu hale gelmesi durumunda borcun kapatılması sürecinde önemli işleve sahiptir.

Konut finansman sisteminin etkinliğinin sağlanması için dördüncü madde, ipotek teminatlı olarak kredilendirilen konut alımlarının borçlularının ödeme güçlüğüne düştüğü zaman, ipotekli taşınmazların nakte çevrilip borcun kapatılması sırasındaki hukuksal sürecin kısalığı önemlidir. Süre uzadıkça kaynak sağlayıcısı olan finansal kurum açısından maliyet artmakta, hatta teminatın alacağı karşılamama riski dahi ortaya çıkmaktadır.

Peki bankaların durumu ne olacak? Ortalama 10 yıl vadeli konut kredisi alacağını bünyesinde taşıyan banka ne yapacak? İşte bu aşamada beşinci koşul devreye giriyor. Finans kuruluşları, konut kredisi alacaklarını menkul kıymetleştirerek, bu uzun vadeli alacaklarının likiditesini sağlamış olmalılar. Bunun için de mevcut tasarıda iki kolaylık var. Birincisi, finans kuruluşlarının yurt içi ve yurt dışında ihraç ettikleri her türlü sermaye piyasası aracının geri ödemelerinin 400 milyon YTL’ye kadar olan kısmı Hazine garantisi altında olacaktır. İkincisi de, vergi kanunlarında yapılan değişikliklerle, sistemin tümü üzerindeki maliyetlerin azaltılması ve vergisel teşviklerle desteklenmesi amaçlanmıştır.

Planlı kentleşmeyi teşvik
Konut finansman sisteminin yasalaşıp, yürürlüğe girmesi ile birlikte, bugünden yarına, elbette hayat güllük gülüstanlık olmayacak. Ancak bu sistem, mevcut kayıtdışılıkla mücadelede önemli bir faktör olacaktır. Yasal yapılaşmayı teşvik edip, nitelikli konut üretimini ve planlı kentleşmeyi özendirecektir. Konut alım satımından doğan vergi kaybını azaltacaktır. Konut sahipliğinin artırılmasının sağlayacağı sosyal etkilerle birlikte insanların var olan düzenle bağları güçlendirilecektir. İnşaat sektörünün canlanıp, beraberinde pek çok alt sektörü tetiklemesi istihdam yaratacaktır. Uzun vadeli ipotekli sermaye piyasası araçlarının işlem görmesi, vadeli işlem piyasalarının canlanmasından tutalım da emeklilik fonlarının gereksinim duyduğu uzun vadeli yatırım araçlarının sağlanmasına katkıda bulunacaktır.

Bankaların kullandırdıkları konut kredilerinin gayri safi milli hasılamıza oranı son dönemde yüzde 1’e ancak gelirken, bu oran Avrupa Birliği üyesi ülkeler ortalamasında yüzde 43, Amerika Birleşik Devletleri’nde yüzde 53’tür. Yasa’nın çıkmasının ardından ilk dönemde üst gelir grubunun konut finansman sistemine yöneleceğini tahmin ediyoruz. Buna karşın uzun dönemde bir düş olarak karşımıza çıkan konut sahibi olmak sevdası, gerçeğe dönüşebilecektir. Böylece insanlarımız da dünyada mekan sahibi olabilecektir.

Yalçın TECİMER - Bankacı