Emlak alım-satımı 2003 yılından itibaren canlanmaya başladı. Ancak bu gelişme hemen fiyatlara yansımadı. Malum, uzun yıllardır, özellikle 2001 krizinden sonra, satış için bekleyen ciddi bir konut stoku vardı. Önce bunun erimesi gerekiyordu. 2004 yılında mevcut stok azalmaya başlayınca, konut piyasasında fiyatlar yükselmeye başladı.

Tabii, ardından inşaat kesimi birdenbire parladı. 2005 yılı bu anlamda inşaat sektörünün altın yılı sayılabilir. Çünkü 1998 yılından bu yana (2000 ve 2004'teki düşük düzeyli büyüme oranları bir tarafa bırakılırsa) ilk defa oldukça yüksek bir büyüme performansına ulaşıldı.

Hangi emlak?
Emlak deyince, akla hem toprak hem bina gelir. Toprak arsa olabilir, arazi de. Arazi büyüklük ifade eder. Toprağın inşaat izni varsa arsadır. Değilse tarladır. Arsa üzerine, işyeri, konut ya da sanayi tesisi yapılabilir. Yani, her arsa aynı nitelikte değildir. Keza bir bina konut ya da işyeri olabilir. Bunlar da ayrı niteliktedir. Farklı piyasaları vardır. Örneğin, kiminin fiyatı artarken kiminin düşebilir. Diğer bir deyimle, emlak deyip her zaman toptan değerlendirmelere gitmek doğru olmaz.

2005 yılında arazi fiyatlarından çok, kent merkezlerindeki arsa fiyatları arttı. Çünkü emlak piyasasında canlanma özellikle konut ve işyerlerinde oluştu.

Konut kesimindeki ani canlanmayı hemen herkes konut kredilerindeki faizlerin düşmesine ve vadelerin uzamasına bağlıyor. Doğru da. Çünkü konut piyasasındaki fiyat artışı (arzın hızla artmasına rağmen) daha yoğun oldu. Bununla beraber, kredi faizlerinin düşüşü resmin tamamını açıklamamakta.

Evrensel kriterler
Konuya ilişkin geçen nisanda ABD'de açıklanan bir araştırma elime geçti. Charles Himmelberg, Christopher Mayer ve Todd Sinai: Yüksek Konut Fiyatlarının Değerlendirilmesi: balonlar, temeller ve yanılgılar. Malum, ABD'de halkın yüzde 68'i konut sahibi. Geriye kalanların da çoğu ev almaya çalışıyor. ABD'de 1975-1995 döneminde konut fiyatları ortalama yüzde 0.5 artarken, daha sonra yüzde 3.6 artmış. Araştırmacılar da temel olarak bunu araştırmış.

Birincisi, satın alınan evin kullanım yararı ile o süre içinde ödenecek potansiyel kiranın karşılaştırılması kiralama için kriter oluyor. Bu iki etmen konutun finansman maliyetiyle karşılaştırıldığında yüksek çıkarsa, bu kez konut fiyatı yükseliyor.

İkincisi, satın alınan konutun gelecekteki fiyatı da önemli... Malum, gelecek vaat eden yerlerin fiyatı artar. Ya da piyasada emlak fiyatlarının artacağı düşünülüyorsa da fiyatlar sürekli artar. Buna balon diyoruz. Balonu şişiren de beklentilerin olumlu olmasıdır. (Bizde 2005 yılında bu etmen bir hayli egemendi.)

Üçüncüsü, vergi ve diğer masrafların önemidir. (İlk bakışta ülkemizde vergiler emlak fiyatlarını etkilemiyor gözükse de, son zamanlarda vergilerin geldiği nokta etkileyecek görünüyor) Nihayet, kredilerin vadeleri ve maliyetleri çok önemli.

2007 yılını değerlendirirken tüm bu konulara bakmak gerekiyor.