2006'da yüzde 18,5 büyüyen inşaat sektörü 2007'de sadece yüzde 5 büyüdü. Ama 1994, 1999 ve 2001 krizleri nedeniyle ertelenen talebin henüz tümü karşılanmadığından belirgin bir durgunluk işareti yok.

1995'ten sonra 10 yıl hep talebin çok gerisinde kalan konut arzı, son 2 yılda epey toparlandı. 1994'te 523 bin olan ruhsat sayısının, her yıl gerileyerek 2002'de 162 bine kadar düşmüş olması, ertelenmiş talebin epey yüksek olduğunu göstermişti. Bu 9 yılda karşılanmayan talep, 2003'ten sonra devreye girdi ve inşaat faaliyetini canlandırdı. Konut arzının talebin çok gerisinde olduğu dönemlerde yükselen daire fiyatları, konut arzı arttıkça normalleşti. Konutta arzın talebe yakınlaşması, ev almak isteyenleri daha seçici ve titiz yaparken, müteahhitleri de satış koşullarını daha elverişli hale getirmeye zorladı.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) açıklanan son yapı göstergeleri de bu gözlemleri doğruluyor. İnşaat ruhsatı alınan daire sayısı, 2006'da 600 bini aşıp rekor düzeylere çıktıktan sonra, 2007'de bir miktar geriledi. Aynı gerileme eğilimi hafta başında açıklanan milli gelir istatistiklerinde de çotraya çıktı. 2006'da önceki yıla göre yüzde 18,5 oranında büyüyen inşaat sektöründe, 2007'deki büyüme oranı sadece yüzde 5 oldu.

Geçen yıl belediyelerden 581 bin 696 daire için ruhsat alındı. Bu sayıya kaçak inşa edilen daireleri ve köylerde yeni yapılan evleri de eklediğimizde 720 bin dairelik konut talebinin büyük ölçüde karşılandığını söyleyebiliriz. Ancak 1994, 1999 ve 2001 krizlerinin inşaat faaliyetlerine vurduğu darbe nedeniyle ertelenen talebin henüz tümü karşılanmadığı için konut piyasasında belirgin bir durgunluk işareti görülmüyor.

Orta vadede talep artacak

Türkiye'de konut talebi ve daire fiyatları bazı dönemlerde düşmüş görünse de orta vadedeki trendin ibresi yükselişi gösteriyor. Çünkü konut talebinin en önemli kaynağı olan evlenmeler son yıllar artıyor. Son yıllarda evlenme sayısı epey yüksek düzeylerde bulunuyor. Nüfus artış hızı geriliyor ama bu gerileme henüz evlenme sayısında bir azalma ortaya çıkarmıyor. Artış hızının epey yüksek olduğu 1975 ile 1985 arasında doğanların evlenmeleri veya evlenme yaşına gelmeleri, konut talebini sürekli olarak yükseltiyor. Orta vadede konut talebini yükselten faktörleri şöyle sıralamak mümkün:

Evlenmeler: Her yıl evlenen 650 bin çiftin, anne-babalarının evinden yeni bir eve taşınmak istemesi talebin en önemli unsurunu oluşturuyor. Türkçede "evlenmek" fiili aynı zamanda yeni bir ev sahibi olma anlamına geldiği için nikah sayısı arttıkça konut talebi de yükseliyor. Her yıl yaklaşık 200 bin ev veya dairenin miras yolu ile çocuklara geçmesi, evlenmeden doğan net konut talebini 450 bine indiriyor. Çekirdek ailenin iyice yaygınlaşması, aile büyüklerinin yanında yaşayan yeni evli çiftlerin sayısını azaltarak bu talebe katkıda bulunuyor. Daha evlenmeden ayrı bir daireye taşınan gençlerin sayısı da giderek artıyor.

Kerpiçten evlerin yenilenmesi: Türkiye'nin batı bölgelerinde kerpiç ev kalmadı. İç Anadolu ve Doğu Anadolu'daki kerpiç evler ise bakımının masraflı olması nedeniyle yıkılıyor ve kâgir evler yapılıyor. Yılda yaklaşık 100 bin kerpiç evin yenilendiği tahmin ediliyor.

Büyük kentlerdeki yenileme: Türkiye'de evler ve daireler, bir binanın ortalama ömrü olarak kabul gören 50 yıldan çok daha uzun sürelerde kullanılıyor. Ancak konutun üzerinde bulunduğu arsanın değeri, eskimiş konutun değerini aştığında, bina teknolojik ömrünü doldurmadan yıkılarak yerlerine yenileri yapılıyor. Depreme dayanıksız olan ve güçlendirilmesi imkânsız görülen binalar da yenileme kapsamına giriyor. Bir yılda yıkılıp yeniden yapılan dairelerin sayısı, toplam konut sayısının yüzde 1'i olan 170 bini bulduğu tahmin ediliyor.

Talebin tüm unsurları dikkate alındığında bir yılda ortaya çıkan ev veya daire talebi sayısı 720 bine ulaşıyor.

Piyasadaki eğilimler

Gözlemler, Referans gazetesinin emlak haberleri ve TÜİK istatistikleri dikkate alındığında konut alanında aşağıdaki olgu ve eğilimlerin ön plana çıktığı görülüyor:

Kent merkezi gözde: Kent merkezinden uzakta yapılan modern ve lüks siteler siteler, özellikle gelir düzeyi yüksek genç evlilerin bu ortamda aradıkları hareket ve dinamizmi bulamamaları nedeniyle artık eskisi kadar ilgi görmüyor. Bu sitelere daha önce taşınan gençler, hayatın yüreğinin çılgınca attığı kentin dinamik merkezlerine kesin dönüş hesapları yapıyor. Bu tür siteler, 40'ın aşmış çiftlerin hayat tarzlarına daha uygun düşüyor.

Lüks konut stoku artıyor: Bir ara satışları hızla artan lüks konut sitelerine yönelen talep yüksek reel faiz nedeniyle azalınca, satılmayı bekleyen daire sayısı yükseldi. Stokun artması nedeniyle bazı müteahhitler, bankaların geçerli faiz oranı düzeylerinin altında oranlarla satışlarını artırmayı amaçlıyor.

İskan izinleri gecikiyor: TÜİK'in yapı istatistiklerine göre son beş yılda 2 milyon 225 bin daire için ruhsat alındı. Verilen iskan izinlerinin sayısı ise ruhsat sayısının yüzde 54'ü olan 1 milyon 198 bini aşamadı. Normal olarak iskan izinleri sayısının, ruhsat sayısının yüzde 80'i kadar olması gerekiyor. Bu rakamlar inşa edilen konutların bir bölümünün ruhsatta belirlenen koşullara sahip olmadığını gösteriyor.

Orta sınıf zorlanıyor: Yeni ruhsat alınan dairelerin eskisine göre daha geniş olduğu ve daha iyi malzeme kullanıldığı için daire maliyetleri yükselişini sürdürüyor. Ekonomideki büyümeye rağmen gelir dağılımındaki iyileşmeler sınırlı kaldığı için orta sınıfın daire satın alması gelecekte de pek kolay olmuyor. Konut kredilerinin yıllık faizinin epey yüksek düzeylerde kalması da orta sınıfı zorluyor.

Talep, konjonktüre bağlı: Konut inşaatı, ekonomik konjonktürden etkileniyor ama bu etkilenme eşzamanlı olmuyor. Müteahhitler ve kooperatifler, durgunluk veya kriz başlamış olsa da, temeli atılmış inşaatı sürdürüyor. Daire fiyatları ekonomi yavaşladığında biraz gevşerken, canlanma dönemlerinde daha hızlı artıyor. Gelecek yıllarda ev ve daire fiyatlarının değişimi, konut arz ve talebi ile birlikte ekonomik durumdan da etkilenecek. Büyüme ivmesinin devam etmesi durumunda fiili konut talebi ve buna paralel olarak konut arzı da artacak. Ekonomik çalkantılar ile kur ve faiz artışları dönem dönem, bu talebi frenlese de, genel eğilim fiyat artışı yönünde olacak.