Bankalar Birliği'nin hazırladığı raporda, ipotekli konut finansmanına hazırlanan Türkiye’nin çeşitli ülkelerdeki kriz deneyimlerini gözönünde bulundurması gerektiği belirtildi.

İpotekli konut finansmanı Mortgage'ye hazırlanan Türkiye'nin, yüksek konut ve kira fiyatları nedeniyle krize girmiş çeşitli ülkelerin deneyiminden yararlanması gerektiği belirtildi. Türkiye Bankalar Birliği (TBB) tarafından hazırlanan bir raporda, gayrimenkul sektörüne ilişkin yeterli bilgilerin olmayışının bir "fiyat balonu" yaratabileceği ifade edilerik, bunun da bankaları yeni bir krizin eşiğine getirebileceği vurgulandı.

TBB Bankacılık ve Araştırma Grubu Uzmanı Pelin Ataman Dönmez tarafından hazırlanan raporda, gayrimenkul piyasalarında oluşan balon ile bankacılık krizleri arasında önemli bir ilişki olduğu belirtildi. "Seçilmiş Ülkelerde Gayrimenkul Fiyatları ve Bankacılık Sektöründeki Gelişmeler" başlıklı raporda, gayrimenkul balonlarının finansal krizleri tetikleyici özelliğine dikkat çekilerek, Doğu Asya ülkeleri, İsveç ve Japonya örnekleri üzerinden inceleme yapıldı. Raporda, 1990 yıllarda gelişmiş ve gelişmekte olan bir çok ülkede aktif balonların meydana geldiği belirtilirken, "Bu ülkelerde meydana gelen aktif balonlarının çökmesi ekonomileri finansal krize sürüklemiştir" denildi.

Gayrimenkul piyasalarında oluşan her balonun finansal krize yol açmadığı, ancak uluslararası uygulamaların, "gelişmiş ve gelişmekte olan ülkelerde gayrimenkul piyasalarında oluşan balonun çökmesiyle bankacılık krizleri arasında çok önemli ilişki bulunduğunu" gösterdiği kaydedildi. Raporda, ipotekli konut finansmanı sistemine yönelik hazırlıkları sürdüren Türkiye’nin çeşitli ülkelerdeki kriz deneyimlerini gözönünde bulundurması gerektiği belirtilirken, konut arzıyla birlikte talebin de gelişimini sağlayacak adımların atılması durumunda konut fiyatları ve kira artışlarının dengelenebileceği kaydedildi.

Zincirleme iflaslar yaşandı
Gayrimenkul sektörüne açılan kredilerde bankaların başarısızlığa uğramalarının en önemli nedenleri "sektöre ilişkin yeterli bilginin olmaması, kredi analiz ve denetiminin etkin bir şekilde yapılamaması" olarak saptandı. "Finansal kriz geçiren ülkelerde gözlemlenen temel özelliklerden birisi, yüksek kaldıraç oranına sahip firmaların kredi limitlerinin arsanın değerine bağlı teminatlara göre belirlenmesidir" denilen raporda, aktif balonunun çökmesiyle arsa teminat değerinin düştüğü, bunun da kredilerin tam olarak güvence altına alınamadığı anlamına geldiği kaydedildi. Raporda, bankaların böyle bir durumda kredi limitlerini düşürdükleri, firmaların kredilerini geri ödemek için arsaları satmaya başladıkları, bu satışların da arsaların değerini daha da düşürdüğü vurgulandı.

Raporda, şu değerlendirmeler yapıldı: "Bu durum sistemde zincir iflaslar oluşana kadar devam etmiştir. Ayrıca mevduata açık ya da zımni güvence verilmesi mevduat sahiplerinin ve kreditörlerin bankalar tarafından alınan riskleri izleyememelerine neden olmuş, bu durum bankalar için ahlaki bir risk yaratmıştır. Bu ülkelerde hızla artan konut fiyatları üzerinden yapılan kredi verme işlemlerinde konutun yükselen değeri dolayısıyla ihtiyaç duyulan kredi talebi daha yüksek olmuş, ekonomik istikrarın bozulduğu dönemlerde sistemi zaafiyete uğratmıştır."

Raporda, Türkiye’nin son dönemde ipotekli konut finansmanı sistemine yönelik yapılması öngörülen düzenlemeleri gerçekleştirirken diğer ülkelerde yaşanan krizlerden elde edilen deneyimleri göz önünde bulundurması gerektiğine dikkat çekildi. Raporda, "Bu ülkelerde zor duruma düşmesi veya iflas etmesi düşünülmeyen çok büyük ve güçlü kurumlar dahi iflasa sürüklenmiş, bunlar yeni krizleri tetikleyerek hem finansal sektörü hem de ekonomik faaliyeti olumsuz yönde etkilemiştir" uyarısı yapıldı.

Konut talebi geliştirilmeli
Sosyal ve iktisadi farklılıklar gözönünde bulundurularak, Türkiye gerçeklerinin gözönünde bulundurulması gereğine de dikkat çekilen raporda, "Konut arzını artırmayı sağlayan gelişmeler ön plana alınırken, buna paralel olarak talebin geliştirilmesi için gerekli adımların atılması önemlidir. Ancak bu şekilde konut fiyatları ve konut kiraları artışının kontrollü seviyede tutulması sağlanabilecektir" uyarısı yapıldı. Raporda, şu noktaların da altı çizildi: "Gayrimenkul sektörünün etkin bir şekilde faaliyet göstermesini teminen gayrimenkullerin doğru fiyatlanması için zamanında ve doğru bilginin edinilebilmesi, aynı zamanda konut sektörüne likidite sağlamak için aktif bir ikincil piyasanın olması gereklidir. Ayrıca, devlet ve özel sektör arasında işbirliği kurulması konut finansmanı için birincil ve ikincil piyasalarda belirsizliğin azaltılmasının sağlanması açısından önemlidir."

Bankaların uzağı görememesi krize davetiye çıkarıyor
Gayrimenkul alırken finansal sektörden aşırı borçlanma yoluna gidilmesinin aktif değerleri denge noktasından çok yukarılara taşıdığına dikkat çekildi. "Seçilmiş Ülkelerde Gayrimenkul Fiyatları ve Bankacılık Sektöründeki Gelişmeler" başlıklı raporda, yatırımcıların gelecekte gayrimenkul fiyatlarının daha da artacağı beklentisinin balonun oluşmasında önemli bir etken olduğu belirtildi. Fiyatların yükseldiği dönemde çok az kişinin fiyatların düşeceğini öngördüğüne dikkat çekilen raporda krize giden yol şöyle çizildi; "Gayrimenkul fiyatlarındaki çöküş çok sık olmadığı için bankalar da bu riski tahmin edememekte. Bu durum literatürde uzağı görememe olarak adlandırılmaktadır. Daha da kötüsü balon döneminde bankalar arasında gayrimenkul sektörüne kredi vermek için çok yoğun rekabet yaşanmakta. Bankalar bu dönemde sektöre açılan kredi limitlerini artırmakta. Bu dengesizliğin piyasa tarafından düzeltilmesi fiyatların düşmesine neden olmaktadır. Kredi alanların karşılaştığı güçlükler bankalara yansımakta, bankaların takipteki kredileri artmakta ve sermaye sorunu başgöstermekte. Bu sorunlar bankaların kredi limitlerini düşürmelerine dolayısıyla müşterilerin sorunlarının artmasına neden olmakta. Bazı durumlarda ise sisteme olan güvenin sarsılmasıyla bankaların sağlamlığından süpheye düşülmekte ve bu durum bankalardan ani mevduat çekilişlerine neden olmakta. Tüm bu süreç ise ekonomiyi finansal krize sürükleyebilmektedir."