Yalın tanıtımıyla kira öder gibi ev sahibi olmak imkanı demek olan ve Batı ülkelerinde yoğun olarak kullanılan Mortgage sistemi için hazırlanan yasa, Bakanlar Kurulu'nda imzaya açıldı. 2006 yılının başında uygulamaya geçeceği umulan yasanın rüzgarı bile şimdiden piyasalara yetti. Finans sektörü garantili bir yeni argüman kazanacağını umarken, ekonominin can damarı inşaat sektörü canlanacağı, yeni iş imkanları oluşacağı için umut dolu... Ama mortgage dikensiz gül bahçesi de değil. kendi içinde bir takım sorunları barındırıyor. OYAK başta olmak üzere çok üyeli kuruluşlar ve bankaların düğmeye bastığı Mortgage sistemi bazı yapısal değişikliklerin de yapılmasını mecbur kılıyor.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Haluk Sur, sistemin gelişme aşamasını ve gayrimenkul ve inşaat sektörüne etkileri konusunda şunları söylüyor.
'Düşüş trendine giren enflasyon, faizlerde yaşanan düşüş ve döviz fiyatlarındaki stabilite uzun bir süre sonra gayrimenkulu yeniden en gözde yatırım aracı durumuna getirdi. Borsa yatırımı yerine klasik gayrimenkul rant beklentisi yaygınlaştı ve bankalardaki mevduata garanti sınırlaması getirilmesi gayrimenkule dönüşü hızlandırdı.

Şehirleşme ve kentleşme sürecinin devam ediyor olması, devlet yatırımlarındaki artış, gelişen hayat standartları ve yaşanan deprem felaketlerinin ardından yeni yönetmelikler ve yasalarla konutların kalitesinin artırılıp depreme dayanıklı hale getirilmesi gibi faktörler de gözönünde bulundurulduğunda genel anlamda yüzde 10 büyüme sergileyen Türkiye ekonomisi içinde inşaat ve gayrimenkul sektörlerinde yaşanan artışı sürpriz olarak değerlendirmenin pek de doğru olduğunu düşünmüyoruz. Önümüzdeki dönemde mortgage sisteminin de devreye girmesiyle gayrimenkul sektöründe büyüme göreceli olarak devam edecek. Türkiye'nin demografik yapısı ve sürekli artan genç nüfusu gayrimenkul ve inşaat sektörlerindeki gelişimin ve büyümenin devam edeceğini gösteriyor.'

Mortgage'ın sorunları
Mortgage'in en önemli ayağı istikrar. İstikrar bozulduğu anda bilançodaki dengeler bozulunca, tüm sistemin çökme olasılığı var. Mortgagede bankalar tüketiciye YTL ağırlıklı olarak 10- 20 yıl gibi uzun vadeli kredi veriyorlar. Buna karşın bankalar tüketicilere bu kredileri verebilmek için çok daha kısa vadeli ve büyük oranda dövizle borçlanıyorlar. Ekonomideki istikrarın olumsuz gitmesi döviz fiyatlarını yükselterek, fiyatları artırınca bankaların edindikleri kredilerin maliyetleri artacağı ve sattıkları menkul değerlerin alış ve satışı arasında fark olacağı için sıkıntı başgöstereck.

GYODER Başkanı Haluk Sur bu aşamada, 'kira verir gibi ev sahibi olun' sloganlı sistemin önündeki en önemli engelin, İstanbul'daki iskanlı arsaların azlığı ve sınırlı yapı stoku olmasına bağlıyor. Sur, 'Mortgage, bir yandan konut kredisi kullanım maliyetini düşürecek ama sınırlı sayıdaki konut arzı fiyatların artmasına sebep olacak. Konut değerlerinin artmasıyla birlikte de gereksinim duyulan konut kredisisi ve dolayısıyla geri ödenecek taksitlerin miktarı artacak ve sistemden faydalanması esas olan alt ve orta gelir grubuna dahil vatandaşların talepleri ilk etapta sınırlı kalacak' diyor. Sektörün içindeki bazı kurumlar ise mortgagenin olumsuzluklarını belirtmek için henüz erken... Mesela bugün bankalar eğer projeyi gerçekleştiren inşaat firması ile anlaşmamışlarsa konut kredisi vermeleri için inşaatın yüzde 70- 80'inin tamamlanmasını şart koşuyorlar.

Halbuki, mortgagede inşaat halindeki konutlara da kredi kullandırılıbiliyor. Bunun getirilerini en az 10 yıl sonra yasadan yararlananlar görecek. Yine Türkiye'de bu sistemin yararlı bir biçimde yürümesini önleyecek önemli problemlerden biri, mevcut konutların yarısından fazlasını ruhsatsız konutların oluşturuyor olması. Yapıların çoğunun kaçak olmasının yanısıra yüzde 40'ının da onarım aşamasında olması mortgage sisteminin sağlıklı işlemesi için engel oluşturuyor.
Gündemdeki düzenlemeler

GYODER Başkanı Haluk Sur bu konuda şunları söylüyor: 'Bankaların halihazırda verdiği konut kredileri, iskanı olmayan yani kat irtifakı tesis edilmiş ama yapı kullanım izni almamış binalardaki daireleri de kapsıyor. Mortgage ile birlikte ancak iskanı alınmış ve oturma izni olan daireler için kredi kullandırılabilecek. Ayrıca şu anda binde 15 olan tapu harcı eskisi gibi dairenin satış değerinin altında gösterilerek ödenemeyecek, artık dairelerin gerçek değeri üzerinden ödenmek zorunda kalınacak. Mortgagede borç ve aylık ödeme taahhütleri menkul değerler durumuna dönüştürülüp tahvil olarak satılacağı, kısaca borçlar ve riskler başkaları tarafından alacak olarak satın alınacağı için eskisi gibi tüketici istediği zaman borçlarını tamamen kapatamayacak. Halen bitmemiş inşaat halinde olan konutlara, proje üzerinden konut satışlarında olduğu gibi konut kredisi kullandırılabilirken mortgage kullandırılması şu anki duruma göre mümkün olmayacak.'

Faizler düşecek ama
Yine mortgage uygulamasında aylık faizini yüzde 0.50 olması gerektiğini vurgulayan Sur, 'Ancak o zaman Türkiye'de nüfusun yüzde 70- 75'i çok rahat kredi kullanabilecek. Aylık ödemeler 400- 500 YTL seviyesine inecek. Ancak enflasyonun yüzde 5'in altına çekilmesi gerekir' diyor. Mortgage tasarısına hem sabit, hem de değişken faiz seçeneiğinin konulması gerektiğini de dile getiren Sur, değişken faizin daha avantajlı olduğunu, ancak tüm temennisinin enflasyonun bu denli düşük kalması olduğunu kaydetti. Mortgagedeki bir yeniliğin de kredi faizi düştüğünde eski sözleşmenin yerine düşük faizle yeni sözleşme yapma kolaylığı olacağını belirten Sur, 'Geçmişte bankalar kontrat yapamayız, ödeyin diyordu. Yeni yasada böyle değil. Diyelim ki yüzde 1'den konut kredisi kullandım ve bir süre sonra faiz yüzde 0.9'a düştü. Kontratımı kapatıp yeni faiz üzerinden ödemelerime devam edebileceğim. O zaman da faizden, iniş çıkışlardan kimse korkmayacak' şeklinde konuşuyor

Yeni konutlar
Yalnızca yapı kullanma iznine sahip bitmiş konut sahiplerine bu olanağın sağlanması durumunda fiyatları çok yükselir. Çünkü Türkiye'de mevcut konutların yüzde 70'inin belgesi yok. Bankalar bu nedenle inşa halindeki konutları da mortgage sistemine katmak istedi. Bununla birlikte uygulama henüz netleşmedi. Belki de yapım aşamasındakiler ilk etapta ikincil piyasada sunulamayacak.