İngilizce bir kavram olmasına rağmen neredeyse Türkçede kullanılan bir kelime haline gelen mortgage, konut hayali kuran kesimler için ümit ışığı oluyor. Bir taraftan da kampanyalı konut satışına yönelik ilanlar hız kesmeden devam ediyor
     
     Ancak, 'uzun vadeli yapı finansman sistemi' olarak adlandıracağımız sistem içinde ipotekli konut kredisinin uzun vadeye dayalı olarak verilmesine ilişkin uygulamanın varlığı ve konut finansman kuruluşlarınca konut kredisinin karşılığını oluşturacak alacakları için menkul kıymet ihraç olanağı konusunda tüm mevzuat hükümleri hazırken 'Mortgage Yasası' diye bilinen yasanın olmazsa olmaz şeklinde algılanmasına anlam vermek mümkün değildir. Yasa, 'yemek tarifi yapar gibi mortgage diye bir uygulama başlatacak ve bunun nasıl uygulanacağını düzenleyen değişiklikler yapacak' şeklinde beklentisi olanlar için hayal kırıklığı yaratacaktır.
     
     Yasa tekniği açısından Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı söz konusudur. İpotekli konut kredisi sisteminin işlerliği yolunda icra-iflas, tüketicinin korunması, sermaye piyasası ve vergi mevzuatının çeşitli hükümlerde değişiklik yapılması düşünülmektedir. Bu yasanın sihrini, vergi mevzuatında yapılan değişiklik ile konut kredisi faizlerinin gelir vergisinden düşülmesi ve bankaların konut alacakları karşılığı ihraç edecekleri menkul kıymetlerin vergiden, en azından belirli bir süre muaf kılınması oluşturacaktır.
     
Tüketici dikkatli olmalı
  Tasarının tüketici açısından önemli olan boyutuna değinmek gerekirse, şu an Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca konut finansmanı için kullanılan banka kredileri, tüketici kredisi niteliğinde olup, faizin belirli olmasına dayalı olarak aylık ödemeler sabittir. Tüketiciler beğendikleri konutu, en uygun faiz yüküyle -önerdiğimiz süre olarak yedi yılda- aylık taksitler ile edinmelidirler. Oysa, yeni tasarıda ülke ve uluslararası alanda kabul gören endeksler kullanılarak değişken faiz uygulaması getirilmekte TEFE, TÜFE, LİBOR gibi endekslere dayalı önceden belirtilen oranda artışlar düşünülmektedir. Özetle, yeni yasa ile şu anda sabit olan aylık ödemeler değişken hale gelmektedir.
     
     Yeni tasarı tartışılırken, değişken faizli yeni sistem unutulmamalı ve resmi açıklamalar ne yönde olursa olsun, (dövizle kazanmayanlar için) dövizle borçlanmama ilkesi akıldan çıkarılmamalıdır. Peşinatı bulup, taksitlerini kira geliri ile ödemeyi planlayanlar için doğacak kriz senaryosu unutulmamalıdır. Ödeme yapmayan veya kira borcunu biriktirip kaçan bir kiracının bulunması halinde, kira bedelinin elde edilmesinin uzun bir dava sürecine mahkum olması ülkemiz açısından sürpriz olmamalıdır.
     
     Bir diğer önemli husus ipotekli konut finansman alacaklarının menkul kıymetleştirilmesidir. Konut kredilerinin sürdürülebilirliği yolunda menkul kıymetleştirme başarılamadığı sürece, konut kredisine ayrılan fonlar yurtdışı kaynaklı olmaya mahkumdur. Konut finansman sisteminin ülkemiz açısından devamlı ve faydalı olabilmesi, tüketicilerin kredi borçlarının geri ödenmesi beklenmeden, bankaların ipotek teminatlı alacak haklarının menkul kıymetleştirilmesine bağlıdır. Tasarıya gerek kalmadan, mevzuatımız 'varlığa dayalı menkul kıymet' ihracına olanak tanımaktadır. Tasarı bu konuda yeni kavramlar getirerek 'ipotek teminatlı menkul kıymet' ve !konut finansman fonu' adı altında yeni menkul kıymet türleri yaratmaktadır.
     
     Tam bu noktada, ülkemiz açısından fahiş hatalı bir uygulamaya vücut verilmektedir. Mevcut sistemde sağlıklı işleyen ipotekli konut kredisi kat irtifakı tapusuna dayandırılmıştır ki, deprem yönetmeliği de yeni inşa edilen bu konutlara ilgiyi artırmaktadır. Oysa tasarı, yapı kullanma izin kağıdına sahip konut kredilerini baz alarak düzenleme getirmektedir.
     
     Kat irtifakı yasal bir kurum olmasına rağmen, yapı kullanma izin kağıdına sahip olmayan konutlara kamu hizmeti sağlanamayacak, bu tür konutlar İmar mevzuatınca kaçak konut durumuna düşecek ve kredi sisteminin yapı kullanma izin kağıdına bağlı olarak işlemesi, bu belgeye sahip konutların değerini anlamsız oranda artıracaktır. Ayrıca, zemin etüdü aranmayan, 1970'li yıllarda deprem yönetmeliği uyarınca yapılmış yapı kullanma izin kağıdına sahip konutların da deprem güvenliği açısından ne derece sağlam oldukları da herkesin malumudur.