Talep arzın çok üzerinde olunca yeni merkez arayışları Anadolu yakasında yoğunlaştı.
Kavacık dolu, yeni gözde ise Ümraniye. Ancak Büyükdere Caddesi hâlâ rakipsiz.
İstanbul'un merkezi iş akslarında başta A sınıfı olmak üzere ofis binalarında
yer bulmak neredeyse imkânsız hale geldi. Şirketlerin ofis için tercih ettikleri
Levent, Etiler, Taksim Gayrettepe, Esentepe ve Kavacık'taki merkezi yerlerde doluluk
oranı yüzde 97. İstanbul'un bu gerçeği hem kiraların yukarı yönlü hareketinde
etkili oluyor hem de şirketleri arayışa yöneltiyor. Öyle ki, A sınıfı ofisler
için özellikle Levent ve Etiler'de boş yer oranı yüzde 2'lerde, Esentepe-Levent
hattında uzanan Büyükdere Caddesi'nde de yüzde 10'un altında. Hemen hemen bütün
bölgelerde A sınıf ofis kiraları metrekaresi 15 dolar düzeyinde. B sınıfı ofis
kiraları da metrekaresi 10 dolar civarında.
2007'nin ilk yarısında ofis stokundaki azalma ve kira fiyatlarındaki artış 2007'nin
ikinci yarısında da devam ediyor. Gayrimenkul sektöründe konut ve alışveriş merkezlerinde
görülen arzın ofis alanında sınırlı kalması, özellikle A sınıfı ofis arzının piyasanın
ihtiyacına cevap verememesine de neden oluyor. Çokuluslu şirketlerin Türkiye pazarına
girmesi ve yerli şirketlerin de işlerini genişletmeleri, az sayıdaki ofis arzının
talebi karşılamaması sonucunu doğuruyor. İstanbul'da halen A sınıfında toplam
bir milyon 839 bin metrekare ofis alanı bulunurken, bunların 366 bin metrekaresi
havaalanı bölgesinde, 318 bin metrekaresi Maslak, 298 bin metrekaresi Gayrettepe-Esentepe
bölgesinde, 223 bin metrekaresi ise Levent'te yer alıyor.
Colliers International: Stok azaldı, kiralar artıyor
Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Colliers International Turkey tarafından
hazırlanan Gayrimenkul Raporu'na göre, ofis stokunun daha da azaldığı ve kiralarda
gözle görülür bir artış olduğu belirtiliyor. Raporda, şirketlerin büyük çoğunluğunun
Avrupa yakasında Büyükdere Caddesi'ndeki ofisleri tercih ettikleri ifade ediliyor.
Özellikle arazi sahipleri ile kiracıların müteahhit firmayla birlikte "ihtiyaca
göre inşa" modelini geliştirmelerinin İstanbul'un Asya yakasındaki kira rakamlarının
artmasına neden olduğunun vurgulandığı raporda, Kozyatağı, Kavacık, Ümraniye ve
Altunizade'de kiraların çarpıcı biçimde artmasının nedenlerinden biri de "ihtiyaca
göre inşa modeli" olarak gösteriliyor.
Ofis stokunun çoğunluğunun, Avrupa yakasında bulunduğu hatırlatılan raporda,
"MİA'larda uygun boş arazi bulunmadığı için, yeni inşaat yerine B ve C sınıfı
binaların restorasyonunun yapıldığı Taksim ve Şişli bölgesindeki ofis stokunun
karakteri değişirken, İstanbul'un eski MİA'ları yeni bir inşaat aşamasına girmiştir"
deniliyor.
Raporda, "ihtiyaca göre inşa" modeli ve daha düşük maliyetlerin şirketlere yeni
fırsatlar sunduğuna işaret edilirken, Asya yakasında yeni MİA'ların gelişmeye
başladığı, yeni ofis projelerinin yanı sıra konut, perakendecilik ve otel alanlarında
da Ümraniye bölgesinin hızlı bir gelişme kaydettiği belirtiliyor.
Orta vadede, Avrupa yakasında Levent, Maslak, Havalimanı bölgesi ve Asya yakasında
Ümraniye ve Kavacık'ta yeni projelerin teslim edilmesi bekleniyor.
Cumhuriyet Gazetesi
