Türkiye’de konutlar pahalı değil ama genel alım gücünün üzerindeki fiyatlardan satılıyor.
Vatandaş konut alırken çok zorlanıyor ya da alamıyor. Bu düşük alım gücünü dikkate alacak bir konut politikası da uygulanmıyor. Öte yandan düşük gelirlilere de konut üreten TOKİ konut üretiminde standardizasyon getirerek fiyatları düşüreceğini açıkladı. Fabrikasyon üretimlerle konut maliyetlerini düşürmek amacıyla ODTÜ ile çalıştıklarını açıklayan TOKİ Başkanı Erdoğan Bayraktar, bu şekilde fiyatların düşeceğini belirtiyor.

Erdoğan Bayraktar Başkanlığı’ndaki TOKİ şimdiye kadar yaklaşık 385 bin konut üretti. Bunların bir bölümü bitti, bir bölümünün inşaatı devam ediyor, kalanların ise ihalesi yapıldı. Bu aslında çok büyük bir rakam ve yeni hedef de 500 bin konuta ulaşmak.

Konutlar vatandaşa pahalıya mı satıldı?
Yapılan açıklamadan şimdiye kadar TOKİ’nin konutları pahalı ürettiği ve sattığı sonucunu çıkartabilir miyiz? Bakış açısına göre değişir ama eleştirel bir şekilde konuya yaklaşarak, konutların daha ucuza satılabileceğini ama satılmadığını söyleyebiliriz. Çünkü açıklamaya göre bu konutları daha ucuza üretmek mümkünmüş. Fakat şimdiye kadar bu yönde bir girişim yapılmadı, konutları daha ucuza üretme fikri şimdilerde gündeme geliyor. Bunun da uygulama olanağı bulacağı kesin değil. Yurtdışında onlarca yıldır uygulanan standardizasyonla ilgili neden bunca yıldır bir çalışma yapılmadı? 285 bin konut yüksek maliyetlerle üretilerek, vatandaşa pahalıya mı satıldı?

Standart üretim şart!
Çok geç alınmış bir karar olmakla birlikte konutta standardizasyona gitmek oldukça önem taşıyor. Ama TOKİ’nin bunu nasıl gerçekleştireceği konusunda ayrıntılı açıklama yapılmadı. ODTÜ ile işbirliği yapmak tamam ama devletin de bu konuyla ilgili radikal kararlar alması gerekir.

Türkiye’de yeni konutlar yapılıyor, hepsinin duvar boyu, tavan yüksekliği, kapı-pencere genişliği birbirinden farklı. Bu nedenle hepsi için farklı üretimler yapılıyor. Üretilmeyenler de ithal ediliyor. Yani maliyetler artıyor, fiyatlar yükseliyor. Aslında bu şekilde konutlar özel olarak üretiliyor, bu da lükse giriyor. Piyasada belli standartlar zorunlu olarak uygulansa ve konutlar da bunlara göre yapılsa maliyetlerde önemli oranlarda tasarruf sağlanabilir ve konut fiyatları düşebilir.

Devlet 150 metrekarenin altındaki konutlardan yüzde 1 oranında, 150 metrekareden büyük konutlar için yüzde 18 oranında vergi alıyor. Bu nedenle 149.5 metrekare büyüklüğünde konutlar sıkça yapılıyor. Devlet de lüks konut saydığı bu konutlardan vergisini alamıyor.

Bu vergi sisteminin yerine konut üretiminde standartlara göre vergilendirme yapılabilir. Belirlenen standartların dışında üretilecek konutlardan yüksek vergi alınabilir. Standart dışı üretilen konutlar lüks sayılabilir. Standarda göre üretilen konutların da vergisi az olabilir. Mesela, kapı-pencereler 2 tip olur, buna göre üretim yapılır. Kapı-pencereler ilerleyen yıllarda değişeceği zaman vatandaş da bunların yenilerini ucuz fiyata yapı marketlerden alıp yerine takılabilir. Böylece her şekilde tasarruf edilebilir. Maliyet fiyatlarındaki kafa karışıklığı da ortadan kalkarak, en azından alacağımız konutun ne kadar maliyeti olduğunu biliriz. Ayrıca üretimdeki standardizasyon, arsa ve lokasyon etkisini bir yana bırakırsak fiyatta da standardizasyonunu getirebilir.

Sonuçta TOKİ bir devlet kurumu ve şu anda piyasada tek belirleyici durumunda. Piyasada yönlendirici ve düzenleyici bir yapıya bürünerek ilgili kurumları harekete geçirip konut üretiminde standardizasyonla ilgili gerekli çalışmaları yapabilir. Tabii gerçekten yapmak istediği buysa...