Kamuoyuna kira öder gibi konut edinme olanağı olarak sunulan sistem kooperatifleri dışlayarak üst ve orta gelirlilerin yararlanmasına olanak sağlıyor. Devlet ve TOKİ, fakir ailelere konut imkanı veren kooperatifleri üvey evlat gibi görüyor

Son yirmi üç yıldır edinilen birikim ve deneyimi ile alt-orta ve orta gelir katmanlarındaki hane halklarının konut istemlerini örgütlemekte, alt ve üst yapıların üretiminde, çevre düzenlemesinde, kamu kaynaklı kredilerin amaca uygun biçimde kullanılmasındaki güçlerini kanıtlamış bulunan konut kooperatiflerini TOKİ dışlamaktadır. Kooperatiflere yeterli ve elverişli koşullarda, yasanın amacına uygun biçimde kredi vermemekte, buna karşılık, kendi yaptırmakta olduğu konutlar için çok büyük harcamalar yapmaktadır. Katılımcı, demokratik ve karşılıklı güven, dayanışma ve yardımlaşma örgütü olan kooperatiflere ''üvey evlat'' gözüyle bakmaktadır. TOKİ, devlet eliyle yapsatçılık yapmaktadır. Oysa, Devletin görevi, kamu kaynaklı fonları, gereksinim sahibi katmanlara yönelik olarak kullandırmak, bu amaçla kredi kullanımını izlemek, değerlendirmek ve gerekli yasal ve yönetsel önlemleri almaktır.

Güdülen politikaların ve girişilen bu uygulamaların olumsuz sonuçları kısa zamanda ortaya çıkmıştır. Şöyle ki:
* Konut yatırımlarının sabit sermaye yatırımları içindeki payı 2002'de yüzde 18 düzeyinde iken 2004'te yüzde 12.1'e düşmüştür.
* 2001 yılında ülke genelinde 244 bin dolayında konut üretilmişken, konut üretimi 2003 ve 2004 yıllarında en düşük düzeylerine (158 bin dolaylarına) inmiştir.
* 2000-2005 yılları arasında yıllık yalnızca nüfus artışından 289 bin konut gereksinmesi doğduğu kestirilmesine karşılık, yapımı biten, kullanma izni alınan konutların son iki yıldaki ortalaması 158 bindir. Yalnızca son iki yılda 262 binlik bir konut açığı doğmuştur.
* Yapı izni alan kooperatiflerin toplamdaki payı 2002'de yüzde 10 dolayında iken 2004'te yüzde 8 düzeyine inmiştir.

KOOPERATİFE SADECE YÜZDE 1.6
Olumsuz uygulama ve tutumlara karşın kooperatifler, yapımı biten konutların 2002'de yüzde 32'sini üretirken, 2004'te bu yaklaşık yüzde 28'e düşmüştür.
1. TOKİ, 2003'te hiç, 2004'te 1.335 kooperatif konutunu kredilendirirken, 2004 sonuna değin 100 bin konutun büyük bölümünü ihale etmiştir. 2005 yılında ihale edilecek olanlarla birlikte konut sayısının 150 bine ulaşması ereklenmektedir.
2. TOKİ, Arsa Ofisi'nin kapatılması sonucunda elde ettiği arsaların büyük bölümünü (2004'te yüzde 84.4'ünü) kendi projelerine, onda birini ( yüzde 10.3'ünü) belediyelere ayırmıştır. Buna karşılık kooperatiflere ayırdığı arsalar yüzde 1.6 düzeyinde, amiyane deyimiyle ''hiç mesabesinde'' kalmıştır.
3. Kooperatiflerin yapımı süren konutları 8.163 konuta inşaatın yüzde 85 düzeyine gelmesi koşuluyla simgesel olarak bir tamamlama kredisi vermekle yetinmektedir..

Sivil toplum örgütü olarak kent kooperatifleri ile belediyenin öncülük ve işbirliğine, devletin (TOKİ'nin) desteğine dayanan kent kooperatifçiliği modeli, bunlar arasında işbirliği ve dayanışmanın sağlandığı projelerde başarılı sonuçlar ortaya çıkmıştır.

Son yıllarda kamuoyuna ''kira öder gibi konut edinme olanağı'' olarak sunulan Taşınmaz İpoteğine Dayalı Konut Kredisi (Türkçe'de ''morgıç'' olarak okunan İngilizce ''mortgage'' sözcüğüne karşılık) modeline ilişkin yasa taslağı çalışmalarının SPK'nin önderliğinde yürütüldüğü bilinmektedir. Modelin yandaşları bu dizgenin her derde deva ilaç gibi, işsizliği giderici, işlendirme yaratıcı sonuçlar doğuracağını, depremden hasar gören konutların da bu yolla kurtarılacağını, düşük gelirlilerin de konut sahibi olabileceğini ileri sürmekteler. Bu dizgenin temelinde, hazır konutun kredilendirilmesini, taşınmaz tutusunun (ipoteğinin) taşınır (menkul) değere dönüştürülerek ikincil piyasaya sürülmesi, böylece bankaların ve öbür finansman kuruluşlarının devreye girmesini kolaylaştırmayı öngörmektedir. Dikkat edilirse, bu dizgede kooperatiflerin yerinin ne olacağı açık seçik kurallara bağlanmış değildir.

Oysa, Türkiye'de Emlak Kredi Bankası ile SSK'nin uyguladığı tasarrufa dayalı taşınmaz kredisi modelinde kooperatiflere öncelik tanınmış, bundan başarılı sonuçlar alınmıştı. Bu dizge, kooperatiflerin dışlanması sonucunda, düşük ve orta gelir düzeyindeki katmanlar için değil, daha çok, biriktirim gücü yüksek olan üst-orta ve üst gelir düzeyindekilerin yararlanmasına yarayacaktır.

KONUT POLİTİKASINDAKİ SON DEĞİŞİKLİKLERİN AÇMAZLARI

2003 yılından bu yana TOKİ'nin uyguladığı politikalar çeşitli yönlerden olumsuzluklar yaşamaktadır. Güdülen yöneltilerin ve girişilen uygulamaların olumsuz sonuçları kısa zamanda ortaya çıkmıştır.

1. Konut yatırımlarının sabit sermaye yatırımları içindeki payı 2002'de yüzde 18 düzeyinde iken 2004'te yüzde 12.1'e düşmüştür.
2. 2001 yılında ülke genelinde 244 bin dolayında konut üretilmişken, konut üretimi 2003 ve 2004 yıllarında en düşük düzeylerine (158 bin dolayına) inmiştir.
3. 2000-2005 yılları arasında yıllık yalnızca nüfus artışından 289 bin konut gereksinmesi doğduğu kestirilmesine karşılık, yapımı biten, kullanma izni alınan konutların son iki yıldaki ortalaması 158 bindir. Yalnızca son iki yılda 262 binlik bir konut açığı doğmuştur.
4. Yapı izni alan kooperatiflerin toplamdaki payı 2002'de yüzde 10 dolayında iken 2004'te yüzde 8 düzeyine inmiştir.
5. Olumsuz uygulama ve tutumlara karşın kooperatifler, yapımı biten konutların 2002'de yüzde 32'sini üretirken, 2004'te bu yaklaşık yüzde 28'e düşmüştür.
6. TOKİ kaynaklarından 2003 ve 2004 yıllarında yalnızca 3.641 kooperatif konutun bitirilmesine yardımcı olmuş, buna karşılık TOKİ' kendi ürettiği 44. 406 konutu tamamlamış, 2004 yılında ihalesini yaptıklarıyla birlikte 2005'te toplam 150 bin konutun ihalesini tamamlamayı erekliyor.
7. TOKİ, Arsa Ofisi'nin kapatılması sonucunda elde ettiği arsaların büyük bölümünü (2004'te yüzde 84.4'ünü) kendi projelerine, onda birini ( yüzde 10.3'ünü) belediyelere ayırmıştır. Buna karşılık kooperatiflere ayırdığı arsalar yüzde 1.6 düzeyinde, amiyane deyimiyle ''hiç mesabesinde'' kalmıştır.

Prof. Dr. Cevat Geray, Ankara Üniversitesi