İstanbul’da mevcut projelerden ev almaya gücü yetmeyenler 45-50 bin YTL’den başlayan krediye uygun daire arıyor. Özellikle yatırım amaçlı ev alanların ise biraz masrafla evin değerini veya alacağı kirayı artırması mümkün. Mesela 50-55 bin YTL’ye aldığınız evin değerini mutfak-banyo tadilatından doğalgaz taktırmaya, çelik kapıdan parke döşemeye kadar en çok 15 bin YTL’lik rötuşla 75-80 bin YTL’ye çıkabilir; 400-450 YTL yerine 600 YTL’den kiraya verebilirsiniz..

İstanbul’da eski konutların neredeyse yüzde 70’i krediye uygun değil. Krediye uygun evlerin fiyatları ise arsa tapulu veya gecekondu vasfındaki evlerden daha pahalı. Ücretli çalışanlar kira öder gibi taksitlerle konut alma hesapları yaparken; yatırım amacıyla ev arayanlar ise masraflı da olsa ev alıp bunları biraz daha yüksek fiyata satma veya kiralama yoluna gidiyor.
Masraftan kaçmayın

Bu noktada evin bulunduğu semt, depremden önce yapılıp yapılmadığı, doğalgazlı olup olmadığı gibi birçok faktör, konut değerine etki ediyor. Krediye uygun, ancak masraf isteyen evler aslında bir fırsat oluşturuyor. İstanbul’da yatırım amacıyla, masraflı da olsa bu evleri kovalayan bir kesim var. 55-60 bin YTL’ye aldıkları evin değerine değer katmak için bir miktar masrafı göze alan bu yatırımcılar, karşılığını fazlasıyla alıyor. Özellikle Büyükçekmece, Ümraniye, Avcılar, Küçükcekmece, Bağcılar, Bayrampaşa, Bahçelievler gibi ilçelerde 50-60 bin YTL fiyatlara ev bulmak mümkün. Eski semtlerde masraf isteyen, zemin veya giriş katta yer alan, depremden önce inşaa edilen evleri alıp değerine değer katmak mümkün. Krediye uygun evler, yüzde 20-25 daha pahalı. İstanbullu da artık krediye uygun olmayan eve para vermek istemiyor. Pahalı da olsa krediye uygun olanını alıyor. Yatırım amaçlı alanlar, yarısını peşin verip yarısı için 5 yıl vadeli kredi çekiyor.
Hangi rötuşlar yapılıyor

Mesela, 60 bin YTL’lik daire için 1000 YTL kredi taksidi ödüyor. Ancak kiralayıp taksidin yarısını kiradan çıkarma şansı var. Üstelik taksit sabit kalırken, kirayı ilerleyen yıllarda artırmak da elinizde. Peki, evin değerini artıran unsurlar neler:

Doğalgaz yoksa doğalgaz bağlatabilirsiniz.

Pencereye ısı yalıtımı için PVC sistemi taktırabilirsiniz.

Giriş kattaysa bahçe kapısına ve pencereye güvenlik için demir parmaklık uygulayabilirsiniz.

Evin iç dekorasyonunu, boyasını elden geçirebilirsiniz.

Duşakabin yaptırabilir, mutfak dolaplarını yenileyebilirsiniz.

Zemine, günümüzün modern parkelerini uygulayabilirsiniz.

Su ve elektrik tesisatlarını değiştirebilir; diğer apartman sakinleriyle anlaşıp ortak uydu sistemine geçebilirsiniz.

Çelik kapı taktırıp, iç kapıları yenileyebilirsiniz.

Evin ferah görünmesi için dekorda ufak çaplı oynamalar yapabilirsiniz.

Bu ve bunlar gibi, toplam maliyeti 10-15 bin YTL’yi geçmeyen bazı rötuşlarla 50-60 bin YTL’ye aldığınız evin değerini 70-80 bin YTL’ye, alacağınız kirayı da 400-450 YTL’den 600-700 YTL’ye çıkarabilirsiniz. Ücretliler "Masraf önemli değil, başımızı sokacağımız bir evimiz olsun yeter" mantığıyla daha yüksek fiyatlı evler yerine ucuz ev arayışına giriyor. Emlakçılar da "Bugün alınıp yarın taşınılacak temiz daireye 100 bin YTL vermek yerine, 70-75 bin YTL’lik masraflı daire tercih edenler çıkıyor" dediler.

İstanbul’da ev yatırımı düşünenlerin bugün değerli olup olmadığına bakarken, gelecekte aynı değeri koruyup koruyamayacağını da öngörmesi gerekiyor. Bugün yıkık ve metruk binalarla dolu bir semt bile gelecekte gözde konut, eğlence ve alışveriş mekanına dönüşebilir.
Neye dikkat etmeli

Yatırım önerisi olarak, belirli bir bölgeden ev almayı düşünmeden önce, bir takım kriterlere de bakılması gerekiyor. Bu kriterler şöyle sıralanıyor:

Mevcut ve yeni açılacak ulaşım bağlantılarının yakınlığı

Açılmış veya açılacak büyük alışveriş merkezi projelerine yakınlık

Tarihi değeri olan, ancak bugüne kadar korunması ve restorasyonu gerçekleştirilmemiş merkezi semtlerde bulunma (Tarlabaşı, Balat, Tophane, Çukurcuma, Kurtuluş gibi semtler; Cihangir’in, İstiklal Caddesi’nin ve Teşvikiye’nin devamı, hatta rakibi olmaya aday gösterilebilir.)
Eski semtlere dönüş başladı

Araştırmalar, İstanbul’da gayrimenkul yatırımı yapmanın hiçbir zaman kaybettirmediğini ortaya koyuyor. TURYAP Yönetim Kurulu üyesi Başak Soner, "Kentin dış çeperlerinde bile bir doymuşluk söz konusu; doğal kaynakların ve tarım alanlarının korunması amacıyla yasal bazı sınırlamalar getiriliyor. Bu arada bir çok Avrupa ülkesinde ve Amerika’da 1960’lardan beri bir trend olan kent merkezine dönüş ve tarihi dokuların dönüştürülerek yeniden kullanılması uygulaması (konutta, ticari gayrimenkullerde, hatta üretim tesislerinde) ülkemizde de benimsenmeye başladı" diyor.

İstanbul’u, Orta Asya ülkelerine açılarak yatırım yapmak üzere yer arayan şirketlerin de tercih ettiğine dikkati çeken Başak Soner şöyle devam etti: "Belli başlı semtler daha şimdiden yerli ve yabancı yatırımcıların ilgisini çekmiş ve yatırımcısına gelecekte büyük rant sağlayacağının sinyallerini veriyor. İstanbul, dengelerin çok değişken olduğu dinamik bir ekonomiye sahip. Bugün doğru yatırım olarak kabul edilen semtlerde emlak satın almak 1 ya da 2 yıl sonra sanıldığı kadar kazanç getirmeyebilir. Ayrıca kentte yıldızı hızla parlayan semtlerin plan yoluyla değil, büyük yatırımcıların akıllıca yatırımlarıyla değer kazandığı görülüyor.."