Kamuoyunda "Kira öder gibi konut sahibi" olma imkanı olarak bilinen Mortgage Yasası nihayet çıktı. Şimdi tartışma bu yasanın vatandaşa, ve konut ve emlak sektörüne ne getireceği. Yasanın yabancı gayrımenkul fonlarını Türkiye'ye çekeceği konusu her kesimin tartışmadan kabul ettiği tek doğru. Bu yıl 4 milyar dolar civarında gayrımenkule yabancı yatırım geleceği tahmin ediliyor.

Biz de Konutbirlik Genel Başkanı Suat Benli ile yasayı ve bundan sonraki süreçte neler olacağını konuştuk. "Sabit ücretli, bordrolu insanlar ancak Belediye, TOKİ-Hazine gibi kurumların arsa ve kredi desteği sağlanırsa konut sahibi olabilir" diyen Suat Benli'ye göre yasanın alt yapısı (sigortacılık ve fon şirketleri) piyasalarda oluşmadığı için vatandaşın 2008 yılını beklemesi gerekiyor.

Yoksul ne zaman ev sahibi olacak?

Özal döneminde kurulan TOKİ kuruluş felsefesine ve amacına uygun faaliyet gösterse, Mortgage'ye gerek kalmaz, TOKİ'nin ilk kuruluş yıllarında olduğu gibi tüm dar ve orta gelirli insanlar konut sahibi olabilirler. TOKİ'nin kredi sağlamak, kooperatiflere üye namına kredi vermek, desteklemek, ucuz arsa sağlama vs. gibi ana amaçları vardır. Bunları uygularsa sorun çözülür.

Konut fiyatları neden yüksek?

Maliyetler sanıldığı gibi değil. Birim m2 inşaat maliyeti şu an 425 YTL. civarında. 100 m2 bir konut 42.000 YTL'dir. Çok büyük projelerde 300.000 YTL ile 900.000 YTL arasında daire veya konutlar var. Emin olun TOKİ ismi olmasın çoğu bu pazarlanan konutların onda birini satamaz hele bu fiyatlara hiç satamaz. Arsayı saymayın 40.000 YTL maliyeti olan bir konutu 55.000 YTL'ye satsa kar etmez mi eder. Firmalar sağlamcı. Devlete iş yapıp güzelce parasını alıyor hatta peşin alıyor. Niye riskli iş yapsın?

TÜRKİYE'DE KOOPERATİFLER ÇOK SULANDIRILDI

Kooperatif sözü halka itici gelmiyor mu artık?

Evet pek sevimli gözükmüyor maalesef. Türkiye'de kooperatifler çok sulandırıldı. Çok kişiler kandırıldı. Kooperatifzedeler oluştu. Bunun ana nedeni yönetim erk'ini kullananların sıkı denetim ve gözlem eksikliğidir. Yap-satçıların kooperatifler kurarak hem bazı muafiyetlerden yararlanmak istemeleri hem de kötü niyetlerini bir kurum üzerine yükleyerek şahsi sorumluluklardan uzak kalmaları nedeniyle kooperatifler kötü anıldı. Kooperatiflerin sadece konut yapma (altyapısız, plansız, kentleşme olgusundan uzak) arzusu ile kontrolden uzak, üst birliklere üye olmadan ortaklarını mağdur etmeleri de tüm bu kooperatifçiliği halk nazarında itici hale getirdi.

Kooperatiflerde bugün ne değişti?

Kooperatiflerde bugün felsefe ve bakış değişti. Zorunlu olarak eski tür kooperatifleşerek konut yapabilmek zorlaştı. Çünkü büyükşehirlerde arsalar aşırı biçimde pahalandı. Bir arsa alabilmek için ortak bulup en az 2 yıl arsa bedeli toplamak gerek. (Bulunan arsalar genelde peşin ödemelidir) Para toplayıp arsa almaya kalksan 2 yıl sonra topladığın bedele arsa bulamazsın.

Dar ve orta gelirlinin konut sahibi olması isteniyorsa kredi sağlanamıyorsa bile belediyelerce ya da TOKİ veya Hazine tarafından kooperatif birliklerine planlı arsa üretilip tahsis edilmeli. Bu kurumların kontrolünde ucuz ve belirli bir sürede konut üretimi sağlanması desteklenmelidir.

Türkiye'de kooperatif sistemi öldü yerine çok sert kuralları olan Mortgage getiriliyor. Bu noktada kooperatifçilik sistemini nasıl değerlendiriyorsunuz?

Kooperatifleri denetim üye mağduriyetini önler. Zaten ciddi ve gerçek birlikler kent projesi üretme için vardır. Birçok yap satçının kurduğu ya da kuruluşunda rant kovalayan kooperatifler veya yönetimleri bu birliklere üye olmak istemez. Çünkü her tür işlemi birlik yürütürse yönetimin kooperatif ortaklarını mağdur edebilmesi güçtür. İşte yetkili erk bu mekanizmayı iyi sağlamalıdır.

Konut sektöründe şimdi denetim nasıl?

Burada asıl şuna değinelim; projelerde konut maliyetleri rekabet kurumunca bile incelenmeli haksız rekabet önlenmeli, tüketici hakları korunmalı.

İnsanlar kandırılmamalı beyaz eşyalı, hazır mutfaklı gibi maliyeti 5-6 milyar değiştiren konuların konutun değerini kat ve kat artırarak insanlar mağdur edilmemeli. Yetkili kurumlarca tüketici uyarılmalıdır.

İş güvencesinin olmaması yasanın işlemesini engeller mi?

İnsanların iş güvencesi nedeniyle birkaç yıl sonrasını bile görememesi gibi nedenler bile Mortgage'nin Türkiye'de uygulanabilirliğini zorlaştırır.

Emlak mezarlığı olabiliriz

Sistemde belirsizlik var. Bankalarda iki tür faiz olacak değişken veya sabit. Vatandaş hangisinin doğru tercih olacağını kestiremez. İşin uzmanları-ekonomistler bile belirsizlik yaşarken, Türkiye'deki ileriye dönük ekonomik varsayımları vatandaşın bilmesi beklenemez.

Bir dönem olduğu gibi konutta hızlı bir talep olabilir (olacaktır da) ama sonra bu durağanlaşacak hatta gerileyecek. Belki de bankalar konut stoğuna dönüşecektir. Diğer bir deyimle ödenemeyen krediler nedeniyle konutları satılacak piyasa konuttan geçilmeyecek bu sefer de talep olmayacak ortalık emlak mezarlığına dönüşecektir.

İKİ TAKSİTİ ÖDEMEYEN YANDI

Mortgage yasalaştıktan sonra bankalar vatandaşı mağdur edebilir mi?

Bankaların vatandaşı mağdur etmesi değil sorun sadece. Vatandaşın ne istediğini bilemeyeceği ve ileriyi göremeyeceği zaman kredisini ödeyememe (2 taksit) halinde banka işleyişi gereği konutu satışa çıkaracak, ipoteği paraya çevirmeye çalışacaktır. Dolayısı ile vatandaş da mağdur olacaktır.

Türk insanında kullanım hakkı kültürü yok

Türkiye'de biraz gerçekçi olalım. 30 yıl gibi vadeli değil yabancı sermaye, değil fonlar kimse kredi veremez. Verse de kimse alamaz, almaz. Çünkü Türkiye insanında mülkiyet tutkusu var, kullanım hakkı diye bir kültür oluşmamış. İnsanlar tapuya bakıyor. 30 yıl ipotekli evi kimse evi olarak görmez.

İnşaatlar deprem öncesi yıllara nazaran iyi denetleniyor denilebilir. Ama bu denetimler, her branşın odaları ile belediye tarafından koordineli yürütülmelidir. Sadece proje uygunluğu olarak değil malzeme kalitesi vs. gibi konularda da denetim sürekli yapılmalıdır.