Ağaoğlu İnşaat'ın Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu ile konut piyasasındaki gelişmeleri konuştuk...Piyasalarda yaşanan durgunluktan en fazla nasibini alan sektörlerden birisi de inşaat sektörü. Bir dönem maketlerden kapış kapış ev satılır, müşteriler ev alabilmek için kuyrukta beklerken artık bu tablo değişti. Gerek global dalgalanma gerekse de siyasi gelişmeler konut talebini olumsuz etkiliyor.

Eren GÜLER YAZIYORİnşaat sektöründe yaşanan gelişmeleri, konut fiyatlarını, müşteri talebini ve yeni projeleri Ağaoğlu İnşaat'ın Yönetim Kurulu Başkanı Ali Ağaoğlu ile konuştuk. Kendi deyimi ile çocukluğu inşaatlarda geçen ve üç kuşaktır inşaatçı bir ailenin ferdi olan Ağaoğlu, piyasa ile ilgili öngörülerini anlattı. Röportaj yarın da devam edecek... - Şu anda piyasanın durumu nasıl?

İşlerim iyi ama sadece benim işimin iyi olması beni memnun etmiyor. Biz satıyoruz, milletin satamadığı yerde biz 3 satıyoruz. Ama millet 3 satarsa ben 13 satarım... Benim işim iyi diye mutlu değilim.

Bakın Türkiye'nin gençlerine iş ve aş vermesi lazım. Genç nüfusumuz iyi bir insan kaynağı ama sen bunlara iş ve aş vermezsen bu genç nüfus el bombası gibidir. El bombasını karşı tarafa atarsan onu imha eder ama elinde patlarsa seni imha eder. Türkiye'nin önünde böyle bir tablo var ve biz büyümek zorundayız. Bir işadamının görevi sadece para kazanmak değildir. Sosyal bir görevi de var. İstihdam yaratmak zorunda. Sen ben duralım kim iş yapacak? Ben bu saatten sonra 1 milyar dolar daha kazansam ne olacak? Beni mutlu etmez ki... Ben eğer topluma birşey verebiliyorsam paylaşabiliyorsam mutlu olurum.

Şu anda maalesef, devletle hükümet kavgalı, yargı ile hükümet kavgalı, bu durumda yatırımcının psikolojisi bozuk. Türkiye nin kısır kavgalarla vakit kaybetmemesi ve patinaj çekmemesi lazım.

- Bu psikoloji değişir mi?

Mutlaka değişecek. Türkiye çok dinamik bir ülke. Karamsarlığımız yok ama dünya piyasalarının karışık olduğumuz bu dönemde bizim daha çok kenetlenmemiz, daha uzlaşmacı olmamız lazımken hiç yapılmayacak bir şey yaptık. Eğer akıllı davransaydık ve bu siyasi kaos olmasaydı yurtdışında güvenli liman arayan çok büyük fonları buraya çekebilirdik.

Daha düne kadar fırsatlar ülkesiydik ama bir anda maalesef siyasi dalgalanma ile bu özelliğimizi kaybettik.

- Siyasi riskimiz ne kadar yüksek?

Uluslararası piyasalardaki dalgalanmanın Türkiye lehine olabileceği yönünde sinyaller vardı. Eğer Türkiye'deki siyasiler kendi gırtlağına dalmasaydı çok daha iyi olacaktı. Üç ay önce siyasi risk sıfırdı, şimdi yüzde 90... Bırak yabancıyı şimdi hiçbir yatırımcı önünü görmüyor. İnsan karanlıkta niçin korkar? Önünü göremediği için.

Şu anda tam bir karanlığın içerisindeyiz. Ekonomi çok etkilendi gibi gözükmüyor ama uzlaşma sağlanmaz ve belirsizlik sürerse ciddi şekilde ekonomi etkilenecektir.

- Siz uzlaşma bekliyor musunuz?

" Üç ay önce siyasi risk sıfırdı, şimdi yüzde 90... " Kesinlikle bekliyorum. Ve işadamları olarak beklemek de hakkımız. İnşallah aklı selim galip gelir ve uzlaşma sağlanır.

- Siyasiler sizin kaygılarınızı anlıyor mu?

Aklımız kestiği kadar anlatmaya çalışıyoruz ama Ankara duvar gibidir. İşine geleni duyar, gelmeyeni duymaz...

Bakın 2001 krizi çok büyük bir yıkımdı. Ben o dönemde aynı anda 5 projeye kazma vurdum. Şimdi burada oturup hepimiz ağlayalım... Eee, işi kim yapacak? Benim o zamanki her projemde yüzlerce adam çalıştı. Faizlerin yüzde 150-200 olduüğu dönemde ben işimi adam gibi yaptım, adam gibi sattım, ben de kazandım, daire alanlar da kazandı, ülke de kazandı.

Yarın: Ağaoğlu 10 otel inşaatına birden başladı... İstanbul'un hangi bölgesinde fırsat var? Ağaoğlu projelerinin en önemli özelliği ne? 'My' konsepti nereden geldi? Avrupa Yakası'nda inşaat yapacak mı?

- Neye güvendiniz o kaos ortamında yatırım yaparken?

" Ben 2001 krizinde aynı anda 5 projeye kazma vurdum. Şimdi burada oturup hepimiz ağlayalım... Eee, işi kim yapacak? " Türkiye kendi gücünün farkında olmayan ender ülkelerden biri. Dinamizmi ve gelişim potansiyeli çok yüksek. Bir de biz genelde kendi arazimiz üzerinde konut üretiriz. Zaten konut üretiminde en büyük maliyet arsadır. Arsa sizin olunca, özkaynağınız da sağlamsa Türkiye'de konuta her zaman talep var.

- Konut talebi ne durumda?

Türkiye'deki evlerin yüzde 70'i şu anda oturulabilecek esvapta değil. Eski evler hem deprem yönünden güvenilir değil hem de standartları çok düşük ve kalitesiz. Dolayısıyla şu anda evi olanların bile yeni eve talebi var. Önnemli olan ona ulaşılabilirliğini sağlamak. Biz genelde B grubuna yönelik proje üretiyoruz ve bu insanların yeni nitelikli konuta inanılmaz bir ihtiyacı ve talebi var. Ama erişebilirliğini sağlamak önemli.

Bunu nasıl yaparsınız? Dünyanın en gelişmiş ülkelerinde bile konut uzun vadeli kredilerle alınır. Biz yaptığımız finansal desteklerle insanların kira öder gibi konutlara erişmelerini sağlıyoruz. Arsa kendinin olunca, mali yapın da güçlü ise istediğin finansal varyasyonu yapabiliyorsun... Bankaların aldığı konut kredisi faizinin altında bir oranla kullandırıp çeşitli seçenekler sunuyoruz ve o konutlara erişilebilirliği sağlıyoruz.

Talep her zaman canlı fakat insanlar bu tür belirsizlik ortamlarında daha temkinli oluyorlar, borçlanmaktan imtina ediyorlar. Ama uygun şartları bulunca alıyorlar.

- Piyasada belirli bir tedirginlik var o zaman...

Piyasada tabii ki daralma ve tedirginlik var. İşadamında da var çalışanda da var. Neticede 2001 krizini herkes hatırlıyor. Birçok çalışan maaşını, birçok insan işini kaybetti. Bu belirsizlik ortamında insanlar 'acaba' diyor. Ama dediğim gibi doğru projeyi doğru yerde doğru fiyatta yakaladığı zaman alım yönünde harekete geçiyor. Ama şu anda genel olarak 'bekle-gör' politikası var.

-Kim alıyor?

Biz A ve B grubuna proje üretiyoruz. Özel sektör C grubuna proje üretemiyor, çünkü arsa fiyatları inanılmaz. Bunu ancak TOKİ ve kısmen Kiptaş başarılı bir şekilde yapıyor.

" Şu anda genel olarak 'bekle-gör' politikası var. " A gelir grubu alımını kıstı. B gelir grubu da ödeyebileceğine bakıyor. Projenin güvenilirliğine, ulaşımına ve ödeyebileceği takside bakıyor. Doğru yerde uygun şartları bulduğu zaman alıyor.

- Faizlerde bir düşüş bekliyor musunuz?

Bu tamamen fal bakmak gibi birşey. Yılın ilk aylarında aşağı gidiş başlamıştı ama ne zaman bu siyasi kargaşa oldu, burada kalması bile iyi diye düşünüyorum. Eğer siyasi istikrar olursa oranlar düşebilir ama bu sene içerisinde aşağı bir hareketin olması dediğim gibi fal bakmak gibi...

" Moskova'da konut fiyatlarının metrekaresi 30 bin dolarlara çıktı. O fiyatlar burada da yakalanacak, göreceksiniz..."

- Siyasi uzlaşma sağlanırsa satışlarda bir patlama yaşanır mı?

Kesinlikle patlar... Bakın eğer İstanbul'da 7 üzeri deprem olursa binaların yüzde 70'i problem yaşar. Türkiye yıkılsın İstanbul Türkiye'yi kurtarır ama İstanbul yıkılırsa Türkiye'nin birliği dahi tartışma konusu olur. Yüzbinlece bina yıkılacak, her binada kaç kişinin yaşadığını hesaplarsanız, Allah korusun böyle bir yıkımda ordu bile giremez.

Bu nedenle insanların yeni yerlere talebi çok yüksek. İstanbul'da 1-1.5 milyon konut ihtiyacı var.

- Konut fiyatları ne durumda?

" Konut fiyatları maliyetine indi. Bu bugün maliyet fiyatıdır ve kesinlikle alım fırsatıdır. " Konut fiyatları maliyet fiyatlarına indi. Bugün demir fiyatları 3-4 ay önceye göre ikiye katlandı, arsa fiyatları aldı başını gitti. İstanbul'daki B gelir grubuna hitap eden ortalama fiyatlar metrekare başına 1500-2 bin dolar civarında. Bu bugün maliyet fiyatıdır ve kesinlikle alım fırsatıdır. Doğru yerde doğru projeyi ve ödeyebilecekleri taksitleri buldukları zaman alımın en güzel zamanıdır.

-Fiyatlar daha aşağı inmez o zaman?

Aşağı inmesi değil, bundan sonra yukarı çıkar. Maliyetin altında kimse birşey satmayacağı için artık yön yukarıdır. Fiyatlarda düşme beklemiyoruz. Ben hala fiyatların yükseleceğini söylüyorum. Bundan çok daha yükselecek. Bu daha hiçbir şey değil.

Moskova'da konut fiyatlarının metrekaresi 30 bin dolarlara çıktı. İstanbul dünyanın en güzel şehirlerinden biri ve neden burada o fiyatlar yakalanmasın? Ama o fiyatlar yakalanacak ve bunu göreceğiz...

- Satışların ne kadarı kredili?

Satışlarımızın yüzde 60-65'i kredili. Bankalardaki konut kredisi 2004'ten önce yok denecek kadar azdı. Ama biz senelerdir My konseptli projelerde kendi finansman sistemimizi kendimiz geliştirmiştik. Müşterilerimizi kendi şirket kaynaklarımızdan 4-5 seneye kadar kredilendirdik. 2004'ten sonra da bankalar bu konut kredisi işine eğildiler. Zaten bizim asıl işimiz de finans satmak değil daire satmak. Finanstan para kazanalım diye bir iddamız yok ama eğer olanak yoksa oturup da bankaları bekleyecek değiliz. Kendi kredilendirme sistemimizi devreye sokuyoruz.

Yarın: Ağaoğlu 10 otel inşaatına birden başladı... İstanbul'un hangi bölgesinde fırsat var? Ağaoğlu projelerinin en önemli özelliği ne? 'My' konsepti nereden geldi? Avrupa Yakası'nda inşaat yapacak mı?